商业地产项目策划营销推广方案.pdf

. . . . 商业地产策划 营销推广方案 一 调查时间 二 调查方法 采用问卷调查和问询调查结合 四 调查围 五 调查项目 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4 、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购买行为 六 调研分析结果 .. .. .. . . . . 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费能力有限 哈密地区面积 16.5 万平方公里，辖区人口 35 万，其中市区面积 8.5 万平方公里， 人口 15.6 万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有 限。 2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢 哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均 不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。 3、旅游消费不足 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商 业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅 3—5 万 人，对商业的贡献相对有限。 4 、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专 业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏 长远发展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏发展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业 区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店 构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副 食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的 70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低 档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品 牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，商贸城、 绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商 .. .. .. . . . . 业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人 均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。 哈密市的消费主要集中于商场， 集贸市场， 其中商场和品牌店主要经营中高档商品， 集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业 形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场 发展潜力巨大。 3、商户忠诚度低，流动性强 由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新 的市场出现时， 立即出现大量商户的流动现象， 新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作， 即可迅速将原市场的一部分商户吸引过来，如此循环往复，从而形成了哈密市商户忠城 度极低，铺位租赁期极短，商业流动性极大的特点。 4 、商铺销售以租赁为主，产权销售方兴未艾 哈密市前几年商铺销售主要以租赁为主，包括领先、新世纪、商场及各类市场，在 新近的商业开发中，逐渐形成了以产权销售为主的销售形式，且多为 40 年产权销售，包 括华