物业管理实务 第2章 物业企业的管理.pdf

第2 章 物业企业的管理 学习目标 2.1 物业管理企业组建及机构设置 2.2 物业管理企业财务管理 2.3 物业档案管理 本章小结 资料链接 复习思考题 实训题 2012年4月28日星期六 物业管理实务 〔学习目标〕 通过本章的学习，要求学生认识物业管理企业管理 的基本内容，了解企业财务管理的内容，学习物业管理 企业主要机构的岗位职责与人员安排，掌握物业管理企 业的组建程序，掌握物业管理企业的档案管理的方法， 掌握物业企业专项维修基础管理和使用的方法以及费用 收缴管理的内容。 2012年4月28日星期六 物业管理实务 2.1 物业管理企业组建及机构设置 2.1.1 物业管理企业组建流程 无论哪种类型的物业管理企业，其组建流程大致相同， 包括筹建准备→制定章程→资质审批→注册登记四个环节。 1）筹建准备： （1）可行性研究：主要论证将组建的物业管理企业是否 具备现实的必要性，财务上的可行性，以及法律上的允许。 （2 ）订立发起人协议：是发起人在企业设立过程中约定 各自的权利和义务，规定企业基本情况的书面文件，是份合 伙协议。 2012年4月28日星期六 物业管理实务 2 ）制定章程：制定公司章程，应包括以下几方面内容： ①公司的名称全称、确切的办公地址； ②公司的经营宗旨、服务方向和契约关系； ③公司的经营范围、管理范围、服务范围； ④公司的经济性质和组织形式； ⑤注册资金。 3 ）资质审批：根据《物业管理企业资质审批管理办法》 规定，物业管理企业在设立时，应具备以下条件： ①注册资金50万元以上； 2012年4月28日星期六 物业管理实务 ②拥有不少于10人的物业管理专业人员以及工程、 管理和经济等相关专业类的专职管理和技术人员； ③物业管理专业人员按国家规定已取得职业资格证 书； ④有委托的物业管理项目； ⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理 制度和标准，建立企业信用档案系统。 4 ）注册登记。 2012年4月28日星期六 物业管理实务 2.1.2 物业管理企业主要机构及职责 设置机构时要把握住以下原则：统一领导，分级管理 的原则；精干、高效的原则；服从管理、服务、经营需要 的原则；权责对等的原则。 物业管理企业组织机构的形式，可以是直线制、职能 制、直线职能制、事业部制、矩阵制。 物业管理企业各主要职能机构的职责是： （1）总经理室：是物业管理公司的最高决策机构。 （2 ）办公室：是物业管理企业的综合管理部门。 2012年4月28日星期六 物业管理实务 （3 ）财务部：负责公司财务收支计划的制定、负 责会计出纳、经济核算、租金、统管费、有偿服务费和 其他经费的管理。 （4 ）工程部：负责物业机电设备的维修保养；对 物业正常的供水、供电；业主的特约上门维修服务；新 建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋 及配套设施的日常维护、 修缮和施工管理； 与供水、 供电、市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维 修、施工外包合同的起草等。 2012年4月28日星期六 物业管理实务 （5 ）安保部：负责管辖区域内的治安防范、消防 工作。 （6 ）环卫部：负责辖区内的清洁卫生、辖区内绿 化植物定期护养等工作。 （7 ）管理处：是物业管理公司对业主服务的执行 与反馈并提供多种形式服务的部门。 （8 ）经营部：负责公司的商业经营活动。 2012年4月28日星期六 物业管理实