房地产物业管理概述.ppt

二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 2.物业的有限性 3.物业的差异性和多样性 4.物业的固定性 5.物业的永久性和长期性 6.物业的配套性 (二)物业的社会属性 物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。 1.物业的经济属性 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性 。再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。 2.物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定 的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 三、物业与房地产、不动产的区分 “物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系 。 “房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义 的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。“不动产”一词译自英语real estatｅ或real property。在英语中，real estate 具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。 基于上述分析，“物业”这一概念的定义可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的 建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。 第二节 物 业 管 理 一、物业管理的概念 物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获 得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵： (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。 (2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。 (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无形的商品——劳务与服务。 (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服 务、经营于一体。 (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物 业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。 (7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。 (8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相 关各方的权利和义务。 般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定 目标的一系列工作。 经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。 其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济 单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。 物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产 、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理 。 (二)物业管理与企业管理 近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同， 并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业 管理与工业企业管理