宜宾房地产暨土地况调研报告.doc

宜 宾 房 地 产 暨 土 地 情 况 可 行 性 调 研 报 告 序言： 本次调研历时四天，共走访宜宾市两区四县(翠屏区、南溪区、宜宾县、珙县、高县、长宁县)。主要针对宜宾市宏观市场调查及区域地块价值做简要分析。 本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而寻找异地开发的潜在机会和可行性。 通过对相关调查数据和资料的收集整理，力求对宜宾的房地产市场做到基础、有效的认知。 第一部分：宜宾市概况 一、地理位置 宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.64公顷，全市总人口563万，其中其中中心城区总人口86万。（2012年底数据） 二、行政区域 宜宾市现辖有翠屏区、南溪区、宜宾县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县2区8县。 共有72个乡、104个镇、10个街道办事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。2011年宜宾城区建成面积68.36平方千米，由“一心七组团”构成：“一心”即三江口核心区，“七组团”分别为旧城组团、江北组团、南岸东区、南岸西区及白沙组团（临港经济开发区）、南广组团、天柏组团。 三、交通 宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。至2008年末，全市公路总里程达11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四级以上公路5995.26千米。建成通乡油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。高速公路直通宜宾、成都、重庆及云南。先后开通了直达北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、重庆、贵阳、北海、海口等城市的航线，其中1000吨级船舶和3000吨级船队可常年昼夜通航。 宜宾市按照突出南向、西向，拓展北向、东向的思路，确立了“66111”综合交通枢纽蓝图，即：6条高速公路（内宜、宜水、乐宜、宜泸渝、宜攀、宜叙），6条铁路（内昆、成贵、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威毕）、1条黄金水道（长江航道），1个港口（宜宾港），1个机场（宜宾航空港）。加快构建水路、公路、铁路、航空、港口相配套，四通八达、覆盖全市的立体交通网络，建设承东启西、连南接北、通江达海的综合交通枢纽，成为西部综合交通枢纽的区域性次级枢纽。 四、宜宾市经济简述 宜宾市被誉为“中国白酒之都”、“早茶之乡”、及“中国优秀旅游城市”的称号；是一个以工业、农业、旅游业为主的港口城市。中心城市结构为1主2副结构：即中心城区为主城区、旧州工业开发区及宜宾经济开发区为副城区。 宜宾市为四川省农业、水能、煤矿资源富集配套的城市，重点产业有食品、能源、化工、化纤、机械、造纸、旅游等，其城市建设围绕“一道、二港、三铁、四路、五码头、六高速”为目标，全力推进铁、公、水、空立体交通网络的规划和建设，着力构建大交通、大通道、大动脉，为把宜宾建成长江上游川滇黔结合部综合交通枢纽和经济强市，“一枢纽、一城两中心、四基地”（即：综合交通枢纽，百万人口大城市、商贸和物流中心，酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地）。全市经济呈现出快速发展的良好势头。 宜宾市三大产业结构不断优化，其中第二产业（尤其是工业）是拉动经济增长的主导力量，第三产业对经济增长的拉动作用相对有限，宜宾市二产业投资增速较快，让将以高于三产业的速度发展。 第二部分、宜宾楼市概况 楼价平衡带升的因素 1）城市化进程 供求失衡 （来源自零距离2013年简报数据） 宜宾房地产市场上，70～120㎡的户型仍是主力户型，但120～150㎡的户型也开始比较受欢迎。这说明消费市场改善性产品竞争在逐步加强。从2005年开始，宜宾大力改善人居环境、完善社区配套、提升居住品质卓有成效。 不过本地几大开发商由于多年来形成的封锁行经营，导致之前很多产品都缺乏真正的作品亮点，没有更多引进外来设计元素与经营理念。之前莱茵河畔的成功印证了这一点，消费市场对改善性产品需求越来越高，而乐山