农村集体建设用地流转土地评估问题.pdf

中国人民大学土地管理系 农村集体建设用地土地评估问题 曲卫东副教授 目录 1 基本政策与背景 2 国内评估现状 3 评估问题 4 理论分析 5 评价方案建立 6 完善建议 中国人民大学土地管理系 农村集体建设用地使用权流转的政策背景 集体建设用地使用权流转的立法控 2008年建立城乡统一的地产市场，推进流转试点 制在逐步放开，集体建设用地的主 题范围有所扩大，为推动存量集体 建设用地使用权流转明确了方向。 但目前仍然没有建立起配套的集体 2006年乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押 建设用地流转办法或者规定，使各 地在操作上困难重重。 2004年集体建设用地使用权可依法流转 2003年通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳出让金 等形式，合理解决企业进镇的用地问题 1994年 集体土地转为国有土地后可有偿出让集体建设用地流转的内容与形式受到限制 1988年 “土地使用权可以依照法律的规定转让” 农村集体建设用地基本法律依据 允许符合特定条件的集体建设用地使用权依法转移 严格限制集体建设用地流转 中国人民大学土地管理系 农村集体建设用地使用权流转的基本政策 1 关于流转条件的限制 2 关于流转价格的确定 3 关于收益分配的规定 4 关于宅基地的相关条款 5 关于商品房开发的相关条款 6 关于是否直接入市流转的规定 中国人民大学土地管理系 关于流转条件的限制 （1）符合土地利用总体规划、城市和集镇规划； （2 ）符合产业政策和经济发展需求； （3 ）土地权属关系合法、清晰、无争议，并需持有集体建设用地使用权证； （4 ）符合土地用途管制制度要求，未经批准不得改变原批准用途； （5 ）经过农民集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意； （6 ）个别地区规定，农村集体建设用地使用权不得“裸地”流转，必须附着有地 上建筑物。 中国人民大学土地管理系 关于流转价格的确定 思路 • 基准地价多由政府组织 • 流转价格不得低于政府制 相关部门评估，并报上 定的最低标准；若低于基 级政府存档 准地价，则政府可能优先 购买该地块的使用权。 方法 评估人 • 流转价格一般由申请流转的