第六章 城市房地产管理法详解.ppt

第六章 城市房地产管理法 6.1 城市房地产管理法概述 6.1.1房地产与房地产业 房地产是房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物 房产，是指在法律上拥有明确归属的房屋财产，是对房屋的所有权或其他权益 地产，是指在法律上有明确归属的土地财产，包括土地的所有权和使用权 由于我国对土地和房屋实行分别立法和管理的传统以及土地的公有制，房产和地产之间具有相对独立的关系，房产所有人可以独立享有房产权利而不享有房产所在土地的所有权。 6.1 城市房地产管理法概述 房产和地产的联系： （1）在物质形态上，房产和地产相互联接 （2）在价格构成上，不论买卖或是租赁，房价和房租都包含了地租 （3）在权属管理上，要保证房地一致 房产和地产的区别： （1）地产可以单独存在，而房产不能 （2）地产没有折旧，而房产有折旧 （3）地产的价格受级差地租规律的支配，而房价则主要由地租和建筑成本决定 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业包括土地的开发，房屋的建设、管理、维修，土地使用权转让，房屋的买卖、租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。 6.1 城市房地产管理法概述 6.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。 狭义：仅指1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的，2007年8月30日修订，1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》 广义：泛指所有调整城市房地产关系的法律法规。 基本原则：促进房地产商品化 合理利用土地和保护耕地 国家扶持发展居民住宅 保护房地产权利人合法权益 6.2 建设用地制度 6.2.1 土地、建设用地的概念 《中华人民共和国土地管理法》根据土地的用途将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。分为国有建设用地和农村集体所用建设用地 6.2.2 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法适用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。（本章所指的土地使用权是指与所有权相分离的使用权，具有派生性和独立性两个特征） 1.国有土地使用权 国有土地使用权是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。 6.2 建设用地制度 2.集体土地使用权 集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有土地享有占有、使用、收益的权利 集体土地使用权按照土地的用途可划分为农地使用权和农村建设用地使用权。农地使用权一般通过承包经营的方式取得。农村建设用地使用权，主要是指乡镇企业、农村基础设施和公共事业设施、农民宅基地等占用农民集体土地的使用权，要依照法律规定的审批程序取得。 6.2.3 国有建设用地 1.国有建设用地的概念和种类 国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。 国有建设用地主要有：城镇居民住宅用地和公共设施用地，工矿区用地，交通用地，水利建设用地，旅游区用地，军事设施用地及其他有特殊要求的用地。 6.2 建设用地制度 2. 国有建设用地的使用和回收 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有权批准的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： 为公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 土地出让等有偿使用合同约定的使用期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的 6.2 建设用地制度 3.国家建设征收土地和补偿 国家建设征收土地是指国家为了公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。 1）征收土地的审批权限 《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，又国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当先行办理农用地转用手续。……” 6.2 建设用地制度 2）征收土地的实施 由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，将批准征地