世联_山东莱蒙国际济南奥体中心商务综合体项目前期策划_169p_2011年_营销推广方案教程分析.ppt

奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本项目地块已成为区内稀缺资源 《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》上，莱蒙国际集团以总销售金额14.34亿元排名深圳地区第五位，以7.1万平方米的销售面积排名第三位 莱蒙鹏源集团成立于1993年，为港英合资企业，秉承“立足香港、融合国际、投资中国”的发展战略，在香港及中国大陆已拥有全资及控股公司共10余家，业务涉及房地产开发、零售百货、投资银行等多个领域。在地产领域，集团开发和参与开发的北京莱蒙湖大型别墅区、香港鹏利中心、香港鹏源大厦、香港冬青道一号、广州鹏源发展大厦、深圳水榭花都等多个项目均成为业界的杰出典范；在商业领域，集团与深圳中航集团共同成立的“深圳天虹商场有限公司”现已发展成为广东省最具影响力的百货连锁集团，傲居深圳零售业龙头； 莱蒙水榭春天是2010年深圳楼市最璀璨明星，一期和二期都遭遇抢购潮，整个项目上半年累计销售68817.82平方米/780套，以压倒性的优势夺取了上半年深圳楼盘成交龙虎榜冠军 莱蒙地产三大产品线都取得了成功，目前，集团大力发展综合体物业，并继续开拓天虹商场 核心问题 Q1：如何准确找到项目的定位，使其代言济南CBD，对话世界？ 综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期 酒店主题时尚特色的营造 十大特色之一：高层建筑——流线造型，富于设计感、时尚感、现代感 十大特色之二：建筑装修风格体现时尚、现代、活力的特质 整体装修风格保持与酒店主题格调一致； 大堂中庭装修要突显宏大气派特质； 公共走廊进行精细的装饰和雕刻，陈列全球潮流艺术大师的经典之作； 电梯轿厢与电梯前室进行现代时尚的装饰，与整个大堂及建筑风格保持一致； 高层绿化设计，与社区整体园林风格保持一致，打造生态人文建筑。 十大特色之三：多功能大堂具备举办各种大型活动的功能，突显酒店魅力 酒店多功能大堂进行现代时尚装饰，可以举办大型产品发布会、时装SHOW、艺术品拍卖以及大型会演等，将成为三亚最具时尚魅力的酒店大堂； 引入高端时尚活动，提升整体活力。 十大特色之四：超高层高速观光电梯带给游客难以忘却的视觉体验，将成为奥体片区新一景 十大特色之五：空中餐厅的打造，让顾客体验全方位的感官享受 设置高空餐厅，打造极具影响力的功能建筑，使其成为酒店特色之一，不仅能成为济南一景，还能促进酒店形象及品牌的推广。 十大特色之六：聘请全球顶级厨师，制作汇聚世界各地特色美食，为客户提供多元的就餐体验 十大特色之七：高层豪华多功能厅，具备举行大型宴会、产品发布会、商务会议等能力 十大特色之八：打造独具特色的高层酒吧，主题鲜明，引人入胜，成为区域活力焦点 十大特色之九：时尚豪华的复式套房打破传统酒店套房单一的平面式布置，更能给入住客户家的感觉 十大特色之十：智能化设备系统，提高安全性和舒适性 公共空间奢华装修—电梯厅及轿厢精装修建议——注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮 根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调 空调选择： 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术——变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐 使用变频VRV空调的楼宇： 荣超经贸大厦 建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求； 在条件允许的情况下尽量选用进口设备。 差异化的需求——民企篇 提高空间使用效率 使用成本更低 满足全天候办公要求 VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调 为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常需24小时运转； 因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点； 网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。 商业物业发展建议 核心商圈—区域中高端楼盘为本项目商业提供约10万人潜在客群 受交通和区位的影响，本项目核心商圈为二环东路以东、经十路以南、项目周边的300多万的中高端住宅居民，共计约10万人，3万户居民。 本项目 基本商圈—本项目主要辐射范围为奥体文博片区 核心商圈，本项目基本商圈为奥体文博片区的21平方公里土地，向北延伸至工业南路，覆盖高新区居民，向东至刘智远路，共有约23万辐射人口。具体详情见下表： 目标客户 —区域内居民、办公人员和目的性消费人群 商业档次—