常州市天宁区火车站北广场地块可研报告汇报(2013年上市公司最新报告模板).ppt

商铺价格模拟模型的分析 在B1商铺销售收益不计入情况下，地上持有45%的基础上，预计实现整体商业均价为2.3万元/㎡（均价计算的分母涵盖持有的面积） 项目定位 建议执行:整体收回经营权的销售模式 返租模式建议： 一次性收回10年经营权，并利用违约措施防止经营权纠纷，前3年利用售价反涨（18%）抵扣租金，后7年后可按照1:9租金收益进行分配（业主拿9成） 楼层 价值点 主力店招商 销售方式 销售节点 B1 地铁、高铁、停车场进入 精品超市 返租 结合地铁宣传节点 1F 首层铺位 — 返租+外街裸售 主力店到位后，整体推出 2F 客运站联通 — 返租 3F 塔楼联通 家庭线主力店 返租 4F 限量销售 餐饮类主力店 返租 单独销售 公寓市场对比 办公市场对比 办公、LOFT价格模拟 项目名称 供应规模 区域 产品细节 价格 吾悦国际广场 约3万㎡ 中心区 5A甲配，4.5米层高，铝板+幕墙，中央空调 9月推出，现报均价1.8万/㎡ 传媒中心 约3万㎡ 新北区 5A甲配，最高楼，玻璃幕墙，中央空调 现报价1.1-1.4万/㎡ 常发广场 约1.5万㎡ 新北区 中档定位，3.2米层高 报均价9500/㎡，开盘优惠约500元/㎡ 项目名称 供应规模 区域 产品细节 价格 吾悦国际广场 约2.5万平米 中心区 55㎡精装单位 16000-18000元/㎡ 新北万达 约8万平米 新北区 铝板幕墙，精装修，40-70㎡单位 9000-12000元/㎡ 丰臣国际 约1.3万平米 新北区 毛坯交付,40-75㎡单位 均价8200元/㎡ 分类 甲级办公(D) 中档办公（C） LOFT 价格预期 10000元/㎡ 8500元/㎡ 12000元/㎡ 项目定位 从销售收益预估角度对营销策略的再思考 鉴于总销预期商业占据重点比例，因此建议： 1、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在14亿水平上，因此可考虑在主力店引进方面给予足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整体价格的攀升，并增强商业销售的安全性； 2、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的更快实现； 项目定位 经营收益测算表（15年期）.xls 在开业运营后，预计需要前3年投入约6000万左右的运营补贴 相关假定： 面积：7万㎡，其中45%自持，55%售出 租金递增：为保证商业品质，在前3年，整体免租，以保证符合定位的经营组合的实现，在第4-5年，每年按6%递增率，第6-10年，每年递增12%，第11-15年，每年递增6%。 开业3年后租金：结合莱蒙、南大街、万达租金情况，开业后3年本项目租金预计为65元/（㎡.月） 出租率：第1年预计为80%，后期按照90%计算 管理费：按照35元/ /（㎡.月)收取，为促进招商，第1年全免，第2年收取30%，第3年收取60%，自第4年开始全额收取。 项目经济测算 Part 4 经济测算 项目收入 根据产品定价结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格：，对项目收入计算见下表： 项目税后收入为214514万元 序号 名 称 数 量（㎡） 单 价（元/㎡） 销售收入（万元） 税后收入（万元） 1 商业街 64656 23000 148,709 140,381 2 loft公寓 24000 12000 28,800 27,187 3 高层办公 34512 8500 29,335 27,692 4 超高层办公 20395 10000 20,395 19,253 5 酒店 50000 0 0 0 　 合 计 193563 227,239 214,514 经济测算 项目成本 项目单位建设成本估算如下： 项目总成本估算为162279万元，单方成本为8291.6元/㎡。 序号 费用名称 费用金额 单位成本(元/㎡) (万元) 一 土地成本 44052 2275.9 二 前期费用 2252 116.3 三 综合规费 5111 265.1 四 建设工程成本 96310 4715.8 五 安装工程 7500 387.5 六 环境配套工程 860 44.4 七 管理费 387 20 八 销售费用 5807 300.0 九 财务费用 0.00 0.0 十 不可预见费 0.00 0.0 十一 合计 162279 8291.6 经济测算 简单测算表 地块条件 销售收入 非土地成本 火车站北广场地块 土地面积 容积率 产品类型 产品面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售收入（万元） 销售税金（万元） 税后收入（万元） 单位成本（元/㎡） 计算数量 总额（万元） 40330 3.0-6.5 商业街 64,656 23,000