物业经营管理第八章合同与风险管理.doc

第八章合同与风险管理第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 二、物业管理活动中主要的合同类型 (一)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 ()前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 ()业主所签订的与物业管理活动有关的合同。如租赁合同、业主公约、装修合同、保管合同、保险合同等。 ()物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。第二节 物业服务合同 一、前期物业服务合同特征 (一)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 (二)前期物业服务合同具有过渡性 (三)前期物业服务合同是要式合同。 二、物业服务合同的特征 (一)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 (二)物业服务合同是有偿的 (三)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同(四)物业服务合同是劳务合同。三、物业服务合同的签订要点 (一)“宜细不宜粗”的原则 (二)不应有无偿无限期的承诺 (三)实事求是留有余地 (四)明确界定违约责任与处理方式 、物业服务合同第三节招标投标阶段的合同管理 一、物业管理招投标的原则 实行“公开、公平、公正、合理”的原则。 二、物业管理招投标的特点 物业管理招投标 (一)早期介入 (二)阶段性 物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。一方面，随着时间的推移、服务内容的调整，可能会有更好的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下或企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。 三、物业管理招标 (一)物业管理招标方式 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。 公开招标又称为无限竞争性公开招标，一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。 邀请招标又称为有限竞争性选择招标，邀请招标是目前广泛采用的招标方式。 (二)物业管理招标一般程序 1成立招标领导小组 2编制招标文件 招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3向社会发布招标公告 4投标单位的资质审查 5发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6组织投标单位踏勘现场并答疑 7成立评标委员会，制定评标标准、定标办法 8、收取投标书 9开标与标书评阅 10组织答辩会，评标定标 11发出中标通知书 12与中标单位签订物业服务合同 (三)招标书的编制 1、拟招标的物业基本情况 物业管理的内容与要求 3、对招标的有关说明 4、物业管理考核标准与奖罚措施 ()标底的确定 标底是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。的 四、物业管理投标 (一)物业管理投标一般程序 获取招标信息，决策是否参与投标 2报送投标申请，接受资格审查3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4投标决策与编制投标书 5报送投标书 6参加开标及答辩会 7中标与签订物业服务合同 (二)投标书的编制 1投标单位的概况简介 2分析投标物业的管理要点 3概述投标单位拟采取的管理策略 4详述物业管理的实施计划 5有关附件及说明 (三)物业管理服务费用的测算 物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确，某种程度上决定中标与否的关键。 (四)物业管理企业投标的关键事项 决定参与投标的关键因素 2、投标过程中六项关键环节 确定管理项目的整体思路 确定物业管理费价位 准确的物业管理年度收支测算 物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺 管理架构、管理机制和主要负责人员 正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现 ()投标的各个阶段 第四节 风险管理理论 一、风险理论 (一)风险的 1、负面性 不确定性 可测性 (二)风险的类型