戴德量行物业接管工作手册(工程部修改).doc
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物业接管工作手册
(参考样本)
戴德梁行物業管理有限公司
謹呈
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目 录
第一节 接管验收工作内容和程序
一、物业管理的验收内容
二、接管验收项目及标准
三、公共设施设备交接验收标准
第二节 楼宇资料交审核规定
一、目的
二、范围
三、楼宇资料审核
第三节 系统竣工验收程序及内容
一、给排水系统
二、火灾自动报警系统
三、卫生系统
四、通风空调系统
五、离心式制冷系统
六、高压设备及变压器系统
七、盘、柜及二次接线系统
八、电梯及电气部份系统
第四节 设备观感质量检查项目统计表
一、空调
二、风机
三、给排水、排污
四、消防
五、电气设备
六、建筑装饰
七、公共设施
第五节 附件
一、验收接管程序
二、资料移交清单
三、遗留问题统计表
四、公共设施交接验收表
五、相关使用表格
节 接管验收工作内容和程序
一、物业管理的验收内容
1 验收项目：
验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。
1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。
1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。
1.3 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。
2 物业验收的基本要求
2.1 物业预验收
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.2 物业验收
2.2.1
2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录
2.2
2.2
2.3 验收后的工作
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.3.4
2.3.5
资料的移交接管
3.1 产权资料
3.1.1 项目批准文件
3.1.2 用地批准文件
3.1.3 建筑执照
3.2 技术资料
3.2.1 竣工图包括：
3.2.1.1 总平面图
3.2.1.2 建筑图
3.2.1.3 结构图
3.2.1.4 水电安装图
3.2.1.5 设备图
3.2.1.6 附属工程图
3.2.1.7 隐蔽管线图
3.2.2 沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图
3.2.3 地质勘测报告
3.2.4 图纸会审记录
3.2.5 永久性水准点位置及基础埋深
3.2.6 设备合格证、设备使用说明书
3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)
3.2.8 隐蔽工程验收签证
竣工验收合格证书
市建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定证书
水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书
电话工程竣工验收证书
有线电视施工合格证书
用电话许可证
用水许可证
供电协议书
用气协议书
砂浆、混凝土块试压报告
供水、供暖试管道压报告
燃气管道工程验收表
其它
建筑位置、建筑面积清单
二、接管验收项目及标准
1 验收项目：
基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）；
屋面；
消防设施，水池、水箱；
垃圾箱
车库
沙井、检查井和化粪池
明暗沟；
挡土墙；
踏步、台阶；
2 验收标准：
1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
2.1 新建房屋的接管验收标准
2.1.1 主体结构
2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。
2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
外墙不得渗水
2.12.1
2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
2.1.2.2块料（如瓷砖）面层
粘贴牢固，无缺棱掉角。
面层无裂纹、损伤、色泽一致。
对逢砂浆饱满，线条顺直。
2.1.3 屋面
2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积
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