淮南天寓项目营销策划报告.ppt

淮南市2012年上半年房地产市场运行情况分析 4、中小套型商品住房销售量占较大比例。 从全市商品住房销售情况来看，高层住宅销售占据主导地位，占全市总销量的80%。从成交的单套面积来看，90平方米以下的住宅销售2467套，占总销量的38%，90-144平方米占56%、144平方米以上的占6%。 5、存量房市场交易量保持稳定。 6、新建商品住房销售价格在合理区间内稳步运行。 从商品住房销售价格区间来看，每平方米4000-5000元价格销售2404套，占销售总套数的37%，为我市商品住房市场的主流价格。 项目产品分析 一、项目概述 产品规划总评 项目在规划上合理组织了该项目的各种不同的交通流线，和谐处理了公寓与商业的关系，并优化建筑体量分布，使各功能各得其所，相辅相成，巧妙的利用空间，使其利益最大化。充分考虑到了内部使用功能，使小空间达到功能齐全，为后期销售减少由于产品设计上的不足而带来的阻力，户型的创新为项目带来一定的市场竞争力。 二、淮南田家庵区高价位楼盘扫描 总结阐述： 除商铺以外，田家庵区房地产市场超出6000元/平米的产品并不是很多，基本为区内绝对核心位置的住宅、公寓或办公楼，其中信谊置地广场以绝对核心地势，纯粹的专业化写字楼精准定位，填补市场稀缺，创下7000元/平米的价格巅峰，目前基本售罄，其余几个项目也都在地势、环境、体量、产品等综合水平均好的情况下突破6000元/平米，但从去化速度来看除了信谊置地广场，其余去化均较为缓慢。与之相较本案具有紧邻省重点示范高中淮一中的稀缺优势，生活配套也较为均好，但由于地价偏高导致单价无市场竞争力，面对市场库存压力的下半年市场，项目应精准定位，无限放大学区优势，突出稀缺性、保值性，并营造适合项目客户群体的调性，给市场明确清晰的主题印象。 那么—— 万祥·天寓公寓与传统田区众多公寓小户型的区别在哪里？ 从产品角度看 ——项目的地段价值 ——因为紧邻淮一中而出现的目标群体多元化 （教师，享受单身或二人世界的年轻一族，投资客户等） ——极为稀缺的产品类型以及市场对之强烈的需求 ——个性简洁时尚的建筑风格及品质 ——单价较高 从使用功能上的区分 ——自住功能价值凸显 ——社交功能开始出现 ——投资功能比例增大 从客户心态上的区分 ——能满足在市中心生活的需要 ——能满足虚荣心 ——能满足投资需要 显然，万祥·天寓公寓已超越了传统意义上的小户型概念，而进入到另一个价值层面。我们在对其进行形象塑造时，仅仅停留在“时尚，现代，个性化”等是绝对不够的。 如何强力塑造品质感、国际感和唯一性，用与众不同的价值特征支撑相应的物理价位，满足市场心理，是我们推广最为关键之处。 因此，我们给他的产品形象定位为 ： 万祥·天寓 淮一中旁25-65 ㎡顶流小户型时尚寓所 其它备选方案：? ? 万祥·天寓 25—65 ㎡万祥·天寓 淮一中旁标志性TOP HOUSE ? （顶级的房子） 万祥·天寓 25—65㎡淮一中旁lifestyle标志平台 （生活方式） ? 核心推广主题1 中心人物 中心人物是——人。他们既是生活在城市中心热爱并享受城市的人，也是大众目光所聚的焦点。他们是生 活的主角，城市的主角。仿佛一面旗帜，领受瞩目，引领风尚。 中心人物是——物。万祥·天寓的价值决定了它的身份地 位，它将是城市最独特鲜明的个性符号，是崭新的城市小户型品质领袖，是全新的价值概念。 中心人物是——生活状态。它所代言的是一种最具都 会前沿气质的生活方式。 中心人物是主角，是权力，是欲望…… The Logo LOGO：标志，身份，象征。 》万祥·天寓是目标群体寻找已久的身份标志。它是他们最恰当的外衣，最真实的欲望，最刻骨的展现。 》它在城市名校旁以极具时尚风格的建筑形态成为城市眼中独特的LOGO。 》它以综合的高端品质成为小户型前所未有的LOGO。 》它所代言的城市中心生活方式，成为都市生活的不二LOGO。 新LOGO的表现 城市主角 自豪﹒焦点﹒明星 中心人物 权利﹒主角﹒欲望 The logo 身份、心里、生活的标志 25-65㎡ 淮一中旁﹒万祥·天寓 消费者 诉求信息 产品 走进公寓， 你就是自己的主人，所有的一切只是为你的享受