物业管理企业的成本控制).pdf

物业管理企业的成本控制 物业管理企业是微利企业，这是不争的事实，面对现实，物业管理企 业除了提高物业管理费的收缴率外， 控制成本应该成为物管企业内部 管理的重中之重。 我们一起了解下物业管理企业的成本控制。 物 业企业成本的特点 物业管理企业的工作就是根据物业服务合同 的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。 从物业管理企业的工作性质 可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂 等特点。 由于物业管理的这些特点， 导致物业管理企业成本也呈现出 如下特点： (1)点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可 分为服务成本、管理成本、 经营成本。服务成本是在为业主服务过程 中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安 静等过程中发生的成本。 管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、 管理所发生的成本，如小区设施设备的维 修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成 本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每 个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形 成点。 (2)面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。 物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢 市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布 面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。 (3)线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作 从空间上要延伸到所管物业的每个角落， 从时间上要延伸到所管物业 的每个时点， 所以导致物业管理企业的管理层次多， 从而使大部分成 本发生点和相应成本监控点之间相隔较长， 从而形成较长的成本监控 线。 (4)管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企 业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因 为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的 要求不一、 收费模式不一、 收费标准不一， 不同物业面临的市场环境、 社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模 式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处 (项目中 心)。因此，物业管理企业的成本管理难。 物业成本控制内容 物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张 的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇是十分难得的。在这 种特殊的历史时期，物业管理公司一定要把握时机，在发展的同时， 抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。 成本管理 贯穿企业管理的全过程，企业要做到事前有目标，事中有控制，事后 有考核， 同时还要根据现代企业管理制度的要求， 树立全新的成本管 理理念，明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，让 物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。物业 管理企业的成本构成主要包括： 员工的薪酬成本、 房屋设备的维修保 养费用、能源消耗费、行政费用以及其它各种管理费用，因此物业成 本控制内容如下： (1)加强人力资源成本的控制 知识经济的勃兴使人力成为经济发 展的主要因素，这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知，写字楼、 智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越 高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳 动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。 我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工