【培训】商品房交付之法律问题浅析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、常见商品房交付法律纠纷 房屋主体结构出现的质量问题： 所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。 Eg：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。 二、常见商品房交付法律纠纷 法律对策： 业主可以向开发商要求解除合同和赔偿损失。 一种是房屋交付前未经验收或经验收不合格，未取得《建筑工程竣工验收备案表》，业主有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担，如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，业主可以解除合同并要求赔偿损失; 另一种是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格，此时业主有权退房，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。 开发商？ 二、常见商品房交付法律纠纷 建议： 优良的施工质量是顺利交房的前提。必要时，开发商也可请一家专业的验房公司给自己找毛病，事先发现问题，并进行有效的整改，避免交房时的被动。 一定要达到交付文件。 对于交房时容易发生因一般质量问题产生的拒绝收房争议，在“补充条款”中进行特别约定。如：“该房屋交付时，除了不具备第×条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，乙方不得以其他理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在交付后的合理时间内承担维修义务，并按国家的相关规定承担保修义务。” 发现纠纷苗头及时处理。 二、常见商品房交付法律纠纷 （三）设计规划变更引起纠纷 规划设计变更表现在很多方面，如整个小区的容积率、车位配置、绿化景观、公共配套设施的位置、房屋内部结构、外墙颜色等。在交房时，这些变更往往导致业主以此为借口拒绝收房，甚至要求退房。 二、常见商品房交付法律纠纷 （三）设计规划变更引起纠纷 《商品房销售管理办法》第24条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 二、常见商品房交付法律纠纷 （三）设计规划变更引起纠纷 建议： 小区整体规划和房屋内部结构在报批前要考虑完善，批准后尽量避免调整和变更。有的开发商是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的业主都没有异议，有时虽然总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有时是业主本身想退房，不管是调整后是更好还是更差，都以规划变更为退房的理由。 规划变更的程序一定要完善，包括公告、通知书及邮寄凭证、业主回复等都要保留好。 二、常见商品房交付法律纠纷 （四）配套设施未达到引起纠纷 小区内的，如小区内会所、幼儿园； 小区外的，如周边的地铁站点、公园、学校等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成的，业主也会提出异议。 二、常见商品房交付法律纠纷 （四）配套设施未达到引起纠纷 根据最高人民法院的司法解释，开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反承担违约责任。 从这个规定看，红线内的具体配套设施的承诺要承担合同责任；宣传资料上对红线外的配套设施承诺不具有合同约束力，即使不能实现，开发商也不需要承担违约责任，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律责任。 二、常见商品房交付法律纠纷 （四）配套设施未达到引起纠纷 建议： 在销售时，对小区内外的设施尽可能不要作任何肯定的、书面的承诺。 在合同补充条款中特别约定：“若相邻项目规划进程与实际进程不一致的，以实际进程为准，开发商不承担担保责任，