2015年房地产估价理论与方法考试全套真题.pdf

2015年房地产估价理论与方法考试全套真题 （一）单项选择题 （共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号） 3.估价对象为一栋复式住宅，其中 “复式”一词表示的是估价对象的 （）。 A.实体 B.功能 C.质量 D.权益中的权利 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一 步分为有 形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体， 就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结 构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的， 或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也 相 同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住 宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材P49。 4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是 （）。 A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 D.以房地产为主的整体资产 【答案】C 【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可 以把房地 产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房 地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产 为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房 地产，属 于按权益状况划分的种类。参见教材P69。 5．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是 （ ）。 A．该房地产位于28层办公楼的第8层 B．该房地产500米内有地铁站点 C．该房地产离机场约25公里 D．该房地产坐北朝南 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对未知的描述，主 要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属 于区位状况描述中对交通的描述。参见教材P78～79。 6.某房地产的套内建筑面积为4000㎡,分摊的共有建筑面积为1000㎡,建筑面积单价为 8000元/ ㎡,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为 （）元/㎡。 A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 【答案】C 【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积 套内建筑面积+分摊的 共有建筑面积 4000+1000 5000 ㎡, 土地面积 建筑面积溶积率 2000 ㎡，房地产总价 8000x5000 4000万元，土地价值 房地产总价-建筑物价值 4000-1800 2200万 元，土地单 价 土地价值/土地面积 2200万元/2000 11000元/㎡。参见教材P112。 7.—套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是 （） （假定 年利率为 5%) 。 A.成交曰期时一次性付清，给予3%的价格优惠 B.成交曰期交付 10万元，余款在一年内每半年支付10万元 C.在成交曰期的一年后一次性付清 D.成交曰期支付5万元，余款在 10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 【答案】C 【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价为30万元，实际总价 为：30x (1-3%) 29.1万元；选项B,名义总价为30万元，实际总价为：10+10/ (1+5%) a5+10/(1+5%) 29.283万元；选项C,名义总价为30万元，实际总价为：30/ (1+5%) 28.5714 万元；选项 D,分年等额付款额 25x5%/[1-1/(1+5%)10] 3.2376 万元,则 实际付款额 5+3.2376/5%x[1-1/(1+5%)10] 5+25 30万元，与名义价格一致。 名义价格和实际价格相同，即名义总价 实际总价 30万元。参见教材P113。 9．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是 （ ）。 A．建筑结构 B．周围环境 C．建筑物内空间布局 D．土