二手房多少时间合同可以解除.docx

二手房多少时间合同可以解除 　　基本案情】　　XX年7月，曲某与梁某经中介公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定：房屋交易价为元，曲某交付该物业于梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天；付款方式：梁某于XX年7月25日前支付XX0元作为定金，于交易过户当天支付元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接将元划入曲某银行账号作楼价余款；另约定：双方均知悉涉讼房屋未办理房产证，故须加快办理房产证，加快办证费用由被告支付，曲某须积极配合或提供有关资料办理房产证。XX年8月，曲某与梁某签订《房屋买卖补充协议》，约定：曲某同意在收到梁某支付购房款XX00元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。　　梁某支付20万元购房款后，曲某将涉讼房产交付梁某入住使用，然而，梁某入住使用之后，却怠于履行加快办证义务，致使房产无法交易过户，曲某迟迟不能取得余下购房款。　　曲某决定委托律师代理诉讼，诉请：1、要求解除双方的房屋买卖合同关系；2、梁某退回涉讼物业给曲某。　　【被告辩称】　　1、合同可以继续履行，曲某没有提供证据证明不可以办理房产证；2、梁某已按约支付了加快办证费用，且现加快办证时机尚未发生，梁某不存在迟延履行的违约行为。　　【律师代理意见】　　律师的主要代理意见包含以下几点：1、《房屋买卖合同》合法有效，双方应恪守履行；2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方；3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现，属根本违约；4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记，二手房交易客观上无法继续进行，《房屋买卖合同》应予以解除。　　【法院判决】　　一审：解除双方的房屋买卖合同，梁某将物业交回曲某。　　二审：维持原判。　　【律师点评】　　1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，合同并非必然无效。　　2、诉讼过程中，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，法官可依法行使释明权。　　3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易，因该交易客观上无法继续进行，二手房交易的任何一方均有权向法院请求解除该二手房买卖合同。　　解除二手房交易合同律师函　　致：###先生　　**律师事务所受***先生委托，代理其主张相关权益。现函告阁下如下事项：　　XX年6月8日，委托人与阁下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定委托人将其所有的坐落于朝…………房屋出卖给阁下。成交价格为人民币500万元，其中定金人民币10万元于XX年6月9日前支付；剩余价款分3次付清，分别为XX年6月15日支付人民币190万元、XX年7月30日前支付人民币200万元、缴税当日支付人民币100万元。合同签订后，委托人按期向阁下交付了涉案房屋，然迟至今日，阁下仍未付清应在6月15日支付的190万元。委托人多次向阁下索要购房款，阁下均以各种理由推诿，拒绝支付。　　委托人与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同附件二》第七条规定“买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”　　现委托人依据上述规定，要求解除其与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，解除通知自本律师函到达阁下之日起生效。同时委托人将按照约　　定没收定金，并要求阁下承担违约责任。　　为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时也避免给阁下的声誉带来负面影响，请阁下自收到本函之日起7日内搬出涉案房屋、将涉案房屋原状交付委托人并按照合同约定承担违约责任。　　如阁下不履行上述义务，本所将根据委托人的授权，通过一切必要的法律手段主张权利，包括但不限于向人民法院提起诉讼。届时与诉讼有关的案件受理费、执行费、律师费、交通费、差旅费等均将由阁下承担，以维护委托人的合法权益。望阁下慎重考虑。　　特此函告。　　***律师事务所　　二0**年七月十五日　　《房屋买卖合同》解除协议书　　卖方：　　身份证：　　买方：　　身份证：　　乙方向甲方购买坐落于房屋壹套，双　　方已签订《房屋买卖合同》，合同编号：号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：《-----------　　一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。《-----------　　二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争　　议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。