百花村商务大厦项目营销推广报告.doc

cuo谨 呈 百花村房地产开发有限公司 【百花村国际商务大厦】 营销推广执行报告草案 一．乌鲁木齐市地产环境简述 8 1．宏观环境 8 2．微观环境 12 二.项目现状分析 13 1．地理位置 13 2．周边环境 13 3．交通状况 13 4．项目工程状况 14 三、项目竞争情况 15 ■项目直接竞争对手 15 四．项目SWOT分析 19 1．项目优势分析 19 2．项目劣势分析 17 3．项目机会分析 18 4．项目威胁分析 18 五．项目定位 19 1．我们需要面对的问题 19 2．我们需要解决的问题 19 3．项目总体定位 19 4．项目营销主题定位 20 5．项目形象定位 20 6．目标客户群定位 20 7．产品定位：（参考已有资料） 21 六．营销思路 29 1．营销目标 29 2．执行要点 29 七．营销推广阶段方案 26 1．开盘时机选择 26 2．营销阶段划分 26 八．推广渠道 28 1．项目VI部分 33 2．包装部分 33 3．物料 34 4．广告 34 5．媒体投放 35 6．活动组织 35 7．异地推广的模式——分展场的设立＋新闻发布＋活动 35 九．卖场包装 35 1.工地 35 2.卖场气氛的营造 35 3．卖场人员包装 36 4．卖场展示物料 37 5．销售物料 37 6．通路气氛的营造 37 十.宣传通路策略 37 1．平面媒体软硬广和电视媒体广告策略 37 2．售楼处包装布置 37 3.户外广告 38 4．飞单 38 5．异地巡展 39 十一.推售方案 35 1．认筹策略 35 2．价格策略 36 3．销售方式 41 十二.营销策略 43 1．现场销售策略 43 2．团购策略 46 (团购政策在项目正式开盘后开始执行，与VIP卡不可同时使用) 46 3．老带新优惠策略 48 十三.公关活动策略 48 十四.营销推广总的费用预算 56 费用所占比例 56  第一章 项目市场研究 一．乌鲁木齐市地产环境简述 1．宏观环境 ■乌鲁木齐 是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心。地处天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,是世界上距海洋最远的城市，著名的亚洲地理中心就位于乌鲁木齐市南郊30公里处。市区三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。属中温带半干旱大陆性气候,寒暑变化明显，昼夜温差较大，年平均气温6.4摄氏度，降水236毫米。现辖7区1县,总面积12000平方公里,其中规划区面积10800平方公里，建成区面积166.8平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等49个民族、总人口208.2万人(全国第五次人口普查口径),其中少数民族人口占24.6%，市区人口占83.5%。国民经济全面加速，综合实力显著增强。据测算，2003年完成乌鲁木齐市生产总值408.6亿元，按不变价计算，比上年增长12.7％，增幅较上年提高2.3个百分点，是市自1996年以来增长最快的一年。其中，第一产业实现增加值6.1亿元，增长25.1％；第二产业实现增加值144.9亿元，增长11.7％；第三产业实现增加值257.6亿元，增长 13％。 产业结构由上年的 1.4：34，1：64.5调整至1.5：35.5：63，三次产业对经济的贡献率依次为3.1％、31.2％、65.7％。在经济总量中，非公有制经济实现增加值208亿元，占全市经济比重达到了51％，对经济增长的贡献率达57％，拉动全市经济增长了7.1个百分点。改革开放二十多年来，乌鲁木齐经济建设、城市建设和各项社会事业获得了空前的发展，由一个解放初期人口不足10万、建成面积仅8平方公里的破旧城市，发展成拥有208万人口、建成区面积150平方公里的现代化中心城市。在20多年中，乌鲁木齐经济每年以10％以上的速度递增，到2001年末，全市人均国内生产总值达到16500元，居全国35个重点城市中第12位，在西部10个省会城市中位居第一；产业结构得到优化，第一、二、三产业所占国内生产总值比例依次为1.29％、36.35％、62.36％；国内生产总值、工业增加值、社会消费品零售总额、财政收入分别达到314.86亿、78.65亿、134.6亿和34.84亿元，分别占新疆的21.2％、17.33％33.10％和34.16％，四项主要指标均居新疆各地州市之首，在全国50个大中城市中居于中上水平，曾先后被国家评为“综合经济实力五十强”和“投资环境四十优”城市之一。上半年，乌鲁木齐预计实现生产总值32