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海阳·观海大厦广告推广方案 福州智本房地产投资顾问有限公司 目录 价格策略 价格制定要素 阶段性价格策略 价格定位 广告策略 广告基调与诉求 广告策略与计划 销售策略 入市时机与姿态 销售阶段的划分与销售目标的制定 分阶段营销策略 销售执行与销售节奏 业主投资回报建议 全程监控与市场微调系统（略） 一、价格策略 【价格拟定考虑要素】 重要因素 地段景观 市场景气 付款方式 贷款条件 建材品质 室内配套 整体规划配套 公司实力及经营管理公司 决定因素 客户购买能力 总价 【阶段性价格策略】 2—3—3—2价格策略 20% 低于市场价格，吸纳人气，带动景气，快速回笼 30% 平于或稍高于市场价格，稳定投资成本 30% 高于市场价格，创造利润 20% 高价出售，创造高额利润，保留资产或早就知名度 【价格定位】 A：定价方法的选取 对一个楼盘进行定价，通常有以下几种方法： 成本定价法 竞争定价法 3） 利润定价法 在这三者当中竞争定价法较为符合市场的法则，因而本案的定价以竞争定价法为主，成本定价法为辅。 B：参考项目均价 国宾海景国际大酒店 3800元/㎡ 海怡国际大酒店 3950元/㎡ C：价格分析 1）以国宾海景国际大酒店为参考对象，本案的售价为： 3800＋200（主题差价）＋100（景观差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）＝3900 2）以海怡国际大酒店为参考对象，本案的售价为： 3950＋400（地段差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）—100（朝向差价）＝4050 取以上二个价格的简单平均值： （3900+4050）/2＝3975 本案均价建议： 依照本案的主题定位与形象定位，如果本案的音乐主题做到位，适当加大营销力度，本案的均价可订为：3975＋90＝4065元/㎡。 D：具体价格制定 水平差价20—50元 垂直差价90元 南北差价800元 【付款方式建议】 采用三种付款方式： A：一次性付款 B：分期付款：首付50%，首付后三个月内付清剩余50% C：按揭贷款：首付50%，按揭50% 二、广告策略 【广告基调与诉求】 基调把握 高品位（个性、气质、文化） 高价值（印刷、制作、包装等） 流行性（广告语、文案等） 时尚性（色调、平面表现等） 广告诉求 感性为主 诉求点以大海、音乐、投资为主线 【广告策略与计划】 广告策略 █广告推进策略 预热期（3-4月） 启动期（5-6月） 强销期（7-10月） 持续期（11-12月） 广告额度 30% 40% 20% 10% 30万 40万 20万 10万 阶段推广布线 知名度 时间 4—5月 5—6月 7—9月 10—12月 引导期 公开期 高潮期 持续期 阶段攻击策略 蓄 水 开 闸 保 温 普通媒体组合攻击策略 特殊媒体辅助驱动 全感官攻击策略 现场攻击策略 现场风格： 尽量不使用喷绘，弱化广告宣传的色彩，弱化夸张包装的成分，而尽量体现原创性、自然性；不是虚幻的摆设，而是让人主动欣赏的、有休闲氛围的艺术价值品，如世界名画，古今中外音乐家雕塑等，地中海风光、夏威夷风光、维也纳风情等，以及极简主义油画、生活杂志精彩片段装裱等等。 现场表演与音乐： 接待现场在客流高峰期每周或每天钢琴或小提琴演奏，非演奏时间现场播放经典名曲…… 攻击点： 灯杆旗 / 指示牌 / 围墙 / 展板 / 挂旗 /工地…… 文本攻击策略 概念文本 内容规划：蔚蓝海岸、左岸咖啡、法国香颂、夏威夷之旅、地中海之行、维也纳之声，关于地中海、关于夏威夷、关于维也纳……