设计阶段的成本优化-吴卫.pdf

交流重点与目的 ①国内其它企业的成本优化的思路； ②论证、策划、设计各阶段具体的成本控制操作方法及 案例。 使大家对于国内优秀地产企业的成本控制有个感性的 认识，反思本公司成本控制存在的问题，提出成本控制 的方向和具体举措。 一、研发阶段成本控制的理念 地产公司经营模式决定着成本控制管理的思路 经营模式 投资型专业化管理型公司的不同 原始积累型品牌积累型公司的不同 短平快型滚动开发型项目的不同 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路 房地产开发业务研发阶段划定 房地产开发业务研发阶段划定 项目立项 主体结构开工 开盘销售 竣工 入伙 产品研发阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓 销售管理阶段 展 组织项目论证 营 组织项目策划/产 销 初步产品定位 品、市场及客户 营销策划、项目推广方案策划、项 目前期推广及 销售事务管理 入伙事务管理 定位研究 销售前准备 设 计 规划要点/规划草案 概念规划设计 方 案 设 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 计 工 程 设计配合、供应商考察及招标、 主体结构施工至 工 程 施 工 前期工程配套的调研及配合 施工准备及桩基等工程施工 具备预售条件 至 竣 工 验 销售及入伙配合 收 成 估算 测算 预算、标底、合同价 进 度款、工程 结算 本 变 更、招标采 购 说明及图例： ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 ：配合专业的任务。 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 •成本控制是研发阶段的重点之一 •成本控制是研发阶段的重点之一 成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于 项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。 合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如： 新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关 系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。 对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟 通，保证项目的成本的可控性。 设计阶段成本控制管理 设计阶段成本控制管理 成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有 70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）占30～20 ％。 设计阶段成本控制控制不力的因素： 体制问题； 资源问题； 社会分工问题； 专业隔阂问题； 设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程 问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控 制研究。 确立正确的研发阶段的成本观 确立正确的研发阶段的成本观