房地产前期策划及产品规划设计定位22086.ppt

山林植被 高尔夫球场 余家庄水库 采石场 原有村落 山林植被 山林植被 山林植被 新新公路 资源 ： 山水生态环境＋荔湖高尔夫球场 分为东、南、西三个地块，地块原为自然山林地块，外环连绵起伏的群山，内绕千亩清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。 项目外环连绵起伏的自然山系，内绕千亩清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。 金地集团获得土地的时间为2005年年初。 项目开发条件分析 核心问题的思考 东进对区域房地产市场发展的影响 产业发展带来的机会，如何利用？ 如何借城市、产业东进之势？ 如何界定及吸纳广泛的住宅目标客户？ 广州客户/区域客户的分层，短期客户，长期潜在客户？ 除广州与本区域外，还应着眼于哪些的目标客户？ 如何确定适宜的开发模式（首期开发与整体开发）？ 结合大盘开发的两大模式，对项目的初步构思 如何使分期开发创造比整体开发更大的效益 首期开发至关重要，如何确定策略？ 如何将稀缺资源价值最大化？ 景观资源是作为楼盘配套考虑，还是引入相关产业 如何保护乃至提升现有景观资源的价值？ 红色部分为本次初步构思涉及内容 2005年4月1日初步构思汇报 市场语言转化为设计语言的实践 案例之三：西安高科房产系列项目 项目一，用地7.1万平方米，容积率2.8。 项目二，用地3.5万平米，容积率3.0。 项目三，用地5.3万平方米，容积率3.5。 项目四，用地4.7万平方米，容积率5.0。 房地产前期策划的实际目标是“指导开发”。 房地产营销策划的实际目标是“指导销售”。 房地产二级开发几个概念的明晰 “策划”与“产品设计”最主要的关联是在前期策划阶段。 没有科学而理性的前期策划，就没有有的放矢的规划与建筑设计。 产品的确定需要哪些主要要素 项目面对什么样的宏观机遇？ 项目面对什么样的市场竞争与需求状况？ 项目具有什么样的本体条件和建设限制？ 企业乃至政府对项目有什么要求？ 审时 度势 知己 用案例展示策划到产品的过程和阶段要素： 相同开发商 相同区域 不同时间节点 不同企业目标 产生不同的产品 西安 高科房产 项目分布图 2005 夏日景色 2006 都市印象 2010 高科尚都 2009 八号府邸 高科广场 高科大厦 2001 红叶大厦 2003 高科新花园 * 谢谢您的聆听！ 区位与房地产价值 区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 区位的含义 区位与房地产价值 对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 对位置的把握应有动态的发展的眼光 区位与房地产价值 第一、商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。 区位与房地产价值 工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 区位与房地产价值 区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 注意区位升值潜力的分析。 选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 房地产开发项目的区位分析 影响房地产开发项目区位选择的因素分析 第一、地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 房地产开发项目的区位分析 第二、具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 房地产开发项目的区位分析 第三、开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许