城市规划与房地产开发协调发展.doc

城市规划与房地产开发协调发展 ?城市规划与房地产开发协调发展 在市场经济多元化体制下，城市经济飞速发展，城市不断向外扩展，城市人口、用地迅速增加，我国城市已进入快速发展时期。如何有效引导城市健康有序的发展，如何加强并逐步完善规划控制，值得我们深入思考。上世纪80年代末，为适应我国城市用地管理和开发建设方式的一系列变化与要求，作为对总体规划和修建性详细规划衔接与补充的控制性详细规划应运而生。控制性详细规划是借鉴国外的土地分区管制的原理，根据中国城市的实际情况，对城市建设项目具体的定位、定量、定性、定环境的控制和引导。它的特点是文本、图则及法则三者构成控制体系，相互关联，共同约束着城市的开发和建设。 科学合理的城市规划是有效规划控制和引导城市建设和发展的关键。在我国规划管理体系中，由于总体规划是对城市的总体布局，规划过于原则，该层次的规划不能对每个地块提出明确详细的规划要求；另外，详细规划对规划范围内建筑、道路、绿化等设计十分详尽，如果作为规划管理的依据缺乏灵活和弹性，因此，这二个层次的规划在执行规划管理的过程中，规划的可操作性不够，自由裁量权受人为因素的影响较大，为追求经济利益而放弃规划的基本原则的现象不断发生，城市乱拆，乱建，无序发展现象严重，使城市建设和发展受到影响。 我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。 城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。 1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。 2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 我国城市规划年限比较长，约5—20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。 3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。 首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。 其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。 再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。 总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。 目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。 城市