上海中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议.pdf

谨呈：中建地产 领跑纯豪宅城市领跑纯豪宅城市 ——中建新江湾城中建新江湾城C6C6地块整体定位及物业发展建议地块整体定位及物业发展建议 世联地产世联地产 2010.02 CONTENTS OPINON 前提 MARKET 市场市场 PPOSITIONOSITION 定位定位 PPLANNINGLANNING 物业规划物业规划 SSALEALE 营销策略及经济测算营销策略及经济测算 世联观点：高地价条件下项目开发必须关注以下几 个问题个问题 高地价注定了高风险，因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱… 风险问题 等方位考虑项目整体风险的控制； 时间空间 以时间换空间，把握大势，把边际利润最大化 关系协调 宏观大势 分析城市未来走势，判断城市房地产发展面临的拐点机会； 的把握的把握 客户结构客户结构 城市地位的改变，导致客户结构的变化，进而拉动房价 的变化 前提1：风险规避——历史表现 政策调控效果显现政策调控效果显现，各大城市均受不同程度波及各大城市均受不同程度波及，系统风险系统风险 难以避免 0707年下半年宏观调控年下半年宏观调控 深圳 力度大，效果明显， •投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高 波及面广 达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客 •重点调控需求面银重点调控需求面银 被挤压被挤压 ，比例下降到比例下降到3030％％以下以下。 上海 根全面紧缩，同时 影响消费能力与企 •新房市场反应尚不明显，二手房市场则受到冲击。据统计， 业融资成本业融资成本 ： 1010月全市二手房成交量与月全市二手房成交量与99月环比下降月环比下降20%20% 。此前二手房成此前二手房成 1.提高首付 交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购 2.收紧房贷 房计划，有3%则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。 33.二套房利息上浮二套房利息上浮 北京北京 4.土地增值税… •楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势，此政策对于 •全国一线城市和少 高端项目及实力雄厚的客户影响不大，但对于“小户型” 数重点二线城市的 项目及客户具有一定的影响。 楼市明显下挫 杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影 响响…… 顶级及高端客户受到新政房贷政策的影响非常小，中高端客户 （300-600万）为主的中间为主的中间层受影响响最大大 ，风险险承受能力低能力低 客户圈层 顶级客户（可支付总价1000万元以上） ，普遍认为新政对自己置业没有影响  我买房都是我买房都是一次性付款次性付款 ，，没有贷款没有贷款。——黄先生黄先生 ，，父母家庭财产实力较父母家庭财产实力较 雄厚  对房贷不是太敏感，现在赚钱很容易，加上融资渠道也很多，无所谓 的。——曾先生，某服装公司董事长 顶级