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物业服务费调涨价操作流程解析
作者:卓纬律师事务所 · 李青
物业管理是现代城市居住模式重要组成部分,物业管理的水平时刻影响着居民生
活质量。物价飞涨、人力成本持续走高,使得许多物业管理企业入不敷出,不得已选
择调涨物业管理服务费作为解决措施。物业费涨价关系到小区每家每户的切身利益,
因此物业费调涨幅度是否合理、调涨价操作流程是否合法都需经得起推敲。本文以北
京市为例,详细分析物业服务费调涨价,需要通过哪些流程以及各项流程的关键点。
一、 参考的法律法规
1. 《物业管理条例》
2. 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
3. 《物业服务收费明码标价规定》
4. 《北京市物业服务收费管理办法》
5. 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》
6. 《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
7. 《北京市物业服务费用评估规范》
8. 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》
二、 物业服务费调涨价基本流程
1. 物业服务费用测算评估
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根据《北京市物业服务费用评估规范》对物业服务费用在评估时点的客观合理价
格进行估算和判定。由业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门委托有
资质的第三方评估监理机构进行评估和测算,并出具评估定价报告。
2. 前期宣传,公示调价情况
调涨价前需提前一个月公示调价相关事宜,在小区显著位置张贴公告,将涨价金
额、计费期间、调涨价表决方案等进行介绍。公示之日可以请居委会、街道办、业委
会成员、业主代表见证。公示期内可以召开业主见面会,听取业主意见,为业主答疑
解惑。
3. 业主大会投票表决
在街道办、居委会的见证下,由业主委员会召开业主大会。业主大会可以选择现
场集体讨论,也可以选择书面征求意见两种方式召开。若小区未设立业委会,也可以
由居委会或街道办负责召集业主大会。
业主大会对物业服务费调涨价进行讨论,由业主进行投票。注意表决票需写明调
涨价幅度、计费起始时间等。同时由于法律要求业主大会决议需专有部分占建筑物总
面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,因此表决票需采用记名投票方式,
无记名投票方式无法确认面积。表决之后注意表决票的封存,以备查验。
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4. 公示表决结果
将物业服务费调整表决结果公告张贴在小区显著位置,公告内容包括最终确定的
涨价金额、涨价起始时间以及公告期间。
5. 签订合同并备案
如果公示期间内没有异议,物业公司需与业主委员会签订新的《物业服务合
同》,并将合同报送房管局或住建委物业科备案。
目前北京市除一些特殊的保障性住房实施物业费政府定价外,绝大部分的商品房
都采取市场定价的方式。法律法规对物业服务费调整的具体程序也没有明确的规定,
因此不论是物业管理企业还是小区业主都需要了解自己在物业服务费调整过程中的权
利义务,保障自身合法权益,创建良好居住环境。
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作者简介
李青于 2015 年 7 月加入卓纬律师事务所,担任公司与合规部律师助理。在主管合伙
人吕红梅律师的带领下,主要从事劳动人事、公司内部管理和风险控制、知识产权以
及各种民事、经济纠纷等方面的工作。
李青(Qing LI )
公司与合规部
邮箱:qing.li@
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