万科集团年战略分析.doc

万科财务分析 ——战略分析 一、万科简介 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），英文名称为：CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。 在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科自成立以来获得了很多荣誉，其中有代表性的有： 2006年 4月28日，连续第四次获得北京大学管理案例研究中心和《经济观察报》 联合评选的2005年度“中国最受尊敬企业”称号 6月24日，万科获“CCTV2005年度中国最具价值上市公司” 7月13日，国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中，万科获得了唯一的“AAA-”级最高评价。 12月6日，连续三年在21世纪报系“中国最佳企业公民”评选获奖 2008年 入选中国房地产联合会、中国资信评估中心、世界经济学人周刊联合主办的“中国地产500强”，排名第一。 荣获“中国网络房地产十年成就企业”称号 “小袋子改变大世界”项目——荣获“2008最具网络创新公益实践”奖 2009年 荣获“2009沪深房地产上市公司综合实力TOP10”称号 2012年 中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》排名第一 二、PEST宏观分析 政治环境 1) “限购令” 2010年4月国务院出台的关于房地产调控政策的十项措施，全国房地产市场房价增长过快的城市也纷纷根据政策有针对性的出台的限购措施;但是限购政策并没有浇灭市场高涨的投资购房热情，随后在2011年初，国家又出台了进一步控制房地产市场的限购措施，进一步把限购范围扩大，也在很大程度上进一步加大了限制购房的力度，通知对各个房价过高的直辖市、省会城市、计划单列市要求在一定的相对时间采取一定的相对限购措施，要严格按照国家和当地政府出台的政策执行限购令，对在房地产市场交易过程中不按照政府之策执行的，建设部约谈当地相关部门领导，对严格违反政策的负有领导责任的进行问责。以上的所有政策和措施都是在进一度加大房地产市场的调控力度。2014年3月5日，李克强总理的《政府工作报告》显示出2014年中国房地产市场面临的宏观环境是经济下行压力较大，并首次提出了对不同城市进行“分类调控”，强调房地产市场调控的“针对性”。住建部副部长齐骥就“双向调控”做出解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。由此可见对于房地产调控概念的意图明显淡化。 “保障房” 住房保障方面，2014年政府工作报告指出要提高大城市保障房比例，而更大规模加快棚改和城中村改造，更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。 由于房地产市场商品住宅的价格涨幅过快，为了解决中低收入者的民生问题，加快保障房建设是政府改善民生的首要任务。在国上资源部的全国供地计划中，要求各级政府下大力气加快保障房建设，各级政府在争取国家保障性安居工程拨款的同时，鼓励社会企业和外资进入保障性安居工程建设当中来，利用社会的资金加快保障性安居工程的建设。 今年政府工作报告，逐渐将更多的精力投入到保障房建设领域。对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 房产税 随着房地产市场的蓬勃发展，国家的房地产调控政策相继出台，十二五期间，房产税改革也提上日程，要求将个人房产逐步纳入征税范畴，这样房产税按照《房产税暂行条例》在上海和重庆先行试点。对房地产市场的房屋保有环节征税，有利于抑制房地产市场的投机行为，同时引导和规范房地产市场的健康有序运行。从目前两地试行房产税征收情况来看，由于房产税征收的标准是针对二套以上住房及别墅等高档商品住房，而且在交易时按照人均居住面积60平方米后对超额部分征收，征税的税率也都相对较低，都控制在1%以内。所以从长远的房地产市场发展来看，房产税的征税能在规范市场方面起到一定作用，但对房价的影响还是有限的。 房地产税 3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更