某棚户区改造项目（一期）可行性分析研究报告.doc

第一章 总 论 一、项目背景 （一）项目名称：XXXX棚户区改造项目（一期） （二）承办单位情况 项目业主单位：XX市XX区城镇投资发展有限公司 法定代表人：XX XX市XX区城镇投资发展有限公司是XX区人民政府于2011年12月批准将XX市XX房地产开发有限公司变更，经XX区工商行政管理部门注册登记，具备房地产开发资质四级、注册资本11500万元的国有独资的集房地产开发、投融资担保、承担城市基础设施投 融资和保障性住房建设的有限责任公司。 （三）编制报告依据 1．《中华人民共和国土地管理法》； 2．《中华人民共和国城市规划法》； 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4．《中华人民共和国城市环境保护法》； 5．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 6．《XX市城市总体规划修编( 2009-2030)》； 7．《XX市城市规划管理技术规定》； 8．设计单位提供的规划设计方案； 9．项目承办单位提供的相关资料； 10.国家有关技术规范、规程和规定。 （四）项目提出的理由及过程 棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林垦棚户区三类，也包括“城中村”。国家高度重视棚户区改造工作，先后下发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007) 24号）、住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保(2009) 295号）和《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发(2013) 25号） 等一系列文件，对棚户区改造工作提出了明确的要求和意见。在国家和省的指导下，XX市棚户区改造得到了一定推进，但面还不够广，力度还不够大，为了加快棚户区和城中村改造工作，全力推进城镇化进程，促进全市经济社会又好又快、更好更快发展，XX市出台了《XX市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案》(安府发(2012)9号）。文中明确提出了棚户区改造工作的目标：到2016年，基本完成棚户区城中村改造工作。通过棚户区城中村改造，使改造范围内的群众居住条件和环境有明显改善，城市形象全面提升，综合竞争力不断增强，人民群众的幸福感得到大幅提升。 XXXX棚户区改造项目的建设是为安置XX区东抵黄果树大道、南抵二十三号路、西抵山体、北抵XX廉租房区域范围内的拆迁户而拟建的安置房项目，是市委、市政府本着“以人为本’’的执政理念及“先安置、后拆迁”的原则而实施的民生和民心工程。为加快XX、XX棚户区改造步伐，改善城市居民的生活环境，XX区成立了XXXX棚户区改造领导小组。 该项目的实施，是XX市贯彻落实党中央精神，改善民生，惠及于民的重要举措，不仅能够有效地改善拆迁居民的生活环境，提高生活质量，而且有利于完善城市功能，改善城市环境，集约利用土地，加快城镇化进程，促进经济社会协调发展，与“为群众幸福而发展，全力创造为人民带来幸福的经济增长’’的目标不谋而合，该项目得到市委市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。 在上述背景下，为使XX市人民安居乐业，XX市长远和谐、稳步发展，继而达到省委省政府“加速发展、加快转型、推动跨越”的发展战略目标，特申请本项目建设。 （五）可研研究范围 针对XXXX棚户区改造项目（一期）可行性研究报告，主要进行了以下研究工作： 1．项目建设背景、必要性； 2．项目建设条件及选址； 3．项目建设规模和建设内容； 4．项目建设方案； 5．项目运作方式和管理模式、项目招标方案； 6．投资估算与资金筹措、风险分析； 7．社会效益评价； 8．研究结论及建议等。 二、项目概况 （一）项目拟建地点 XXXX棚户区改造项目（一期）拟建于XX市XX区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵XX廉租房小区道路，南抵黄果树大道，西抵XX民房，北抵XX廉租房；地块二东抵加油站，南抵株六铁路复线红线，西抵XX市九中，北抵黄果树大道。总 规划用地面积67895. 60平方米。 （二）建设规模与目标 本项目位于XX市XX区，拆迁区域土地面积约222. 62亩（148412平方米），涉及被拆迁户2532户，全部为实物补偿。总规划用地面积67895. 60平方米，项目总建设面积330428. 63平方米，其中住宅面积273492. 00平方米，商业配套26166. 00平方米，公建配套12654. 07平方米，其他配套（地下车库）18116. 56平方米。项目共建设3404套住房，提供停车位2156个。 （三）项目总投资 建设项目总投资为94723. 61万元，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息。其中： 1．工程费用：63712. 43万元，占总投资67. 26%; 2．工程建设其他费用：18112. 67万元，占总投资19. 12%; 3。预备费用：8182. 51万元，占总投资8.64%