学习新形势下的房地产企业纳税战略管理【课件】.ppt

二、不同销售模式与促销手段的涉税风险 1、通过代理机构销售模式风险 （1）、佣金涉税风险 《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）文件对此进行了详细规定。 佣金涉税风险一：扣除限额风险 佣金涉税风险二：代理机构资质风险 佣金涉税风险三：佣金支付方式风险 佣金涉税风险四：财务处理风险 冲减收入问题 （2）、房地产企业收入确认风险 2、自行组建销售队伍涉税风险 提成个税问题 房地产企业项目运营战略与涉税风险 * 二、不同销售模式与促销手段的涉税风险 3、“买赠”促销方式涉税风险 （1）、买房送阳台、送面积、送车位等 案例 某房地产企业推出买一赠一活动优惠，在规定时间内购买商品房的客户可以免费赠送独立规划的车位一个。请问房地产企业如何进行财税处理？ （2）、买房送电器 案例 某房地产企业实施促销活动，分为两个环节：首先所有在规定时间购买商品房的客户均赠送价值500元的电压力锅一台；其次在这些客户中再进行抽奖，共有五名幸运客户可获得价值4000元的笔记本电脑一台。请问房地产企业如何进行财税处理？个人是否需要缴纳个人所得税？ （3）、买房送装修 房地产企业项目运营战略与涉税风险 * 《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）文件企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税： （1）、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务； （2）、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等； （3）、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。 企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴： （1）、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 （2）、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 （3）、企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 房地产企业项目运营战略与涉税风险 * 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （一）、清算阶段所得税汇算清缴涉税风险 1、未完工年度的所得税预缴 （1）涉税风险之一：预缴数额计算风险 （2）涉税风险之二：合规票据风险 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号 第六条：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 2、未完工年度所得税汇算清缴涉税风险 3、完工年度所得税汇算清缴风险 房地产企业项目运营战略与涉税风险 * 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 1、土地增值税清算单位涉税风险 （1）、分期开发的清算风险 （2）、普通住宅与非普通住宅分别清算的涉税风险 什么是普通住宅？ 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件制定了关于普通住宅的基本标准，即住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。 同时规定各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 普通住宅认定风险 房地产企业项目运营战略与涉税风险 * 三、项目清算阶段纳税战略要点与涉税风险 （二）、清算阶段土地增值税清算涉税风险 2、土地增值税预征风险 （1）、不同性质商品房预征的不同税率 （2）、特殊类型的开发项目预征优惠政策 3、土地增值税清算标准风险 根据国税发[2006]187号文件规定，土地增值税的清算条件分为正常清算条件和强制清算条件两类。正常清算条件是指符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： （1）、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）、直接转让土地使用权的。 强制清算条件是指符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整