物业服务方案【投标文件】.docx

前期介入工作方案 1.1 物业管理服务总体模式（整体设想与构想）与配套措施 1.1.1项目基本情况分析 本项目位于荆州市高新区，是荆州西部未来核心区域，项目总建筑面积463117.51m2，其中住宅建筑面积347520.92m2，商业建筑面积8597.32m2，共有3312户，停车位共计3405个。项目为新中式建筑风格，将现代建筑与古典情韵完美融合，个性化设计，规划整齐，坐南朝北，打造荆州产业发展引擎、高端宜居之城。 本项目交通便利，荆州高新区地处荆西新城发展核心区，区域内有“三横三纵”交通格局，中央三横：农高大道，荆秘路，城北快速通道；三纵：二广高速，太湖大道，高沙湖西路。 项目位于国家级高新区，区域规划教育、交通、医疗、商业等完善生活配套，升值潜力巨大；毗邻荆州高新区体育公园，湿地公园，乐享生态健康生活。 本项目为住宅+商业的宜居型住宅项目，具备完善的生活配套资源，未来是荆西新城发展的核心区域。结合项目良好的自身品质以及该项目在荆州高新区的发展趋势，项目物业主要针对客户群体为：荆州古城内外迁居民、高新区周边购房置业客户、投资客户及部分公租房客户等。 项目配套措施符合特点 通过对项目的客户分析，本项目客户定位为刚需群体以及改善型客户居多，多数具有高品质生活要求的特点，除传统的服务措施外，针对本项目特点的配套措施还有以下几方面： 1、便民化服务，给业主提供一切社区生活所需的服务，让社区变得更美好。如保修、投诉、物业费查缴、订餐、洗衣、购物等，业主通过线上下单，线下快速响应，满足业主不同的便捷生活需求，让社区变得更有人情味，为社区业主带来信赖、便捷和惊喜的服务。 2、打造智慧社区生活，结合新兴的互联网思维、物联网技术与社区商务运营融合，通过物联网和云计算技术打造集物业服务、社区商务和公共服务于一体的智慧社区生活。通过智能楼控设备进行自动巡检分析、优化物业公司工作流程、弥补巡查盲区，实时数据中心的立体监控，给业主提供更舒适安全的生活环境。 3、配备专属管家式服务，给业主提供一对一的线上线下服务模式，提高工作效率，为业主带来便利，提供满意+惊喜的服务。 4、配备专业的楼宇科技团队，让业主的生活的舒心，居住的安心，同时为社区的增值与保值带来保障。 5、定期组织社区文化活动，针对项目周边配有的桃花村度假村，组织业主、员工进行户外拓展互动等。 项目管理重难点分析 经过对项目招标文件和相关资料的研读，并与开发公司相关人员的多次沟通以及对项目现场、周边环境进行考察。如何通过一系列科学合理的物业管理措施和方法，保障项目的秩序井然有序和环境整洁、公共设施设备得到科学合理的维修养护，并能够通过人性化和严谨高效的客户服务，创造温馨舒适的居住环境和和谐的小区氛围。这些都是亟待物业公司解决的问题，我司将在后面各个章节中，对以上关注重点分别进行说明，并给出解决方案。综上所述，归纳本项目的管理重点难点如下： 序号 项目特点分析 服务需求分析 1 不同业态的物业服务存在差异化：多种业态并存，居住求“静”，商业求“旺”，不同区域业主个性化需求存在差异； 针对“居住求静，办公求旺”的不同需求，选择差异化的服务方案和有针对性的菜单式特约服务； 2 安全高效的物业服务：物业的运行与维护，高要求的消防和安全控制管理，车辆通行及人员、物品进出的管控； 合理设计人、车动线，做好人员、车辆出入登记，并通过组建“防暴队”等手段，用于提高危险品进入小区的控制级别； 3 应急响应要求高、项目以高层建筑为主，涵盖底商，对消防管理及突发事件（如高空抛物等）应急响应要求高。 就项目实际情况,制定相关的秩序和环境管理方案，制定突发事件应急响应预案，高空抛物宣传引导，定期演练，小区消防设备配置密度高，需利用科技手段完善检查和维护方案； 4 设施设备配置齐全、智能化程度高：使用智能化的管理系统网络，集成了结构、机电等大量的设施设备，对设施设备管理要求高； 制定完备的设施设备维护保养计划，同时引进智能化管控手段，组建专业的设施设备维保团队； 5 项目整体开发体量较大：开发周期长，与配套商业存在分期开发，存在交叉施工，对秩序安全和环境整洁要求高；人员、车辆流动量大，出入人员结构复杂； 项目开发周期长，设备复杂，组建专业精英团队进行早期介入，从使用者的角度优化项目配置，并降低开发公司对本项目的启动成本，针对分期开发，投入使用区域和建设区域间有完善的物理分隔管理方案；及时处理小区内的装修和生活垃圾以及有害有毒废弃物，做到分类收集，保障小区环境整洁和安全； 6 住户众多，容易产生二次装修违章行为；绿化面积大，对环保、园艺及绿植养护等深化服务程度要求高 严格装修申请、审批、验收制度，杜绝违建现象，有效管理装修人员、严格凭卡出入，周六末禁止噪音施工：制定专门的绿化养护方案、保证小区绿化标准、营造良好生活