水路十八湾营销企划建议.ppt

水路十八湾营销企划建议 策略一： 速战速决 决战金秋 形象重新上位，全城热烈认筹 策略二： 市场区隔 品质决胜 凸显项目优势，精准划定客户 推广策略 水路十八湾的支撑价值是什么？ * 换一种角度去思考 变特质为优势 化不利为有利 形成本质差异 促进营销推广 ——人均享受率 ——发现居住的另一种价值 2011年销售节奏示意图 强销期 重点突破期 次重点突破期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，以限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。总销20套 样板间 开放 售楼 处氛围开放 蓄势期 开盘 重要节点 ·9月全城广告投放 工程节点 中秋节，国庆节 节日节点 销售节点 10月样板间开放 11月首次开盘 9月底，首批房源亮相 开盘后间歇性房源推出 推广阶段划分 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 样板房品鉴 全城广告 开盘 广告引导 品牌深化 实景出击 形象爆发 节日借势 组合打击 周期：2011.9-2011.11月 重点解决问题：形象输出与客群导入 1.水路十八湾品牌的全城输出 2.入市之前的悬念导入 应用媒体： 户外路旗：北环、东环、南环、西环 报纸广告：苏州日报、姑苏晚报，夹报 短信告知：每周一次短信 电台广告：交通台15秒广告联播3个月 广告引导 布点策略： 常驻短新——新浪、搜房、焦点等文字链采用频繁登场主题常更新的方式吸引客户 加强深度——与搜房等深度合作，推出水路十八湾专辑等深度内容，从各个角度全方位解读产品 强调互动——系列活动执行，注重客户参与度 核心策略：常驻短新，加强深度及互动性 渠道:网络 几乎所有高端住宅的广告都在做贵，为产品而贵，为稀缺而贵，为贵而贵； 水路十八湾的贵是哪种贵？水路十八湾的客户要的是什么样的贵？ 从物理意义上讲，水路十八湾的贵是稀缺的资源，是成熟的配套，是好的产品； 那么，在物理意义的更深处，在表象的下面，真正能让目标客户群有心灵归属和认同的贵是什么？ 换句话说，我们的客户花几百万买一套中式别墅，他们想要的到底是什么？ 成熟 区域的成熟 景观的成熟 配套的成熟 环境的成熟 稳固 传承 财富的传承 家邸的传承 家族的传承 圈层的传承 风格示范 风格示范 活动建议： 直接·有效·执行·有力 整体策略： 1、用最简单的方式做最直效的工作； 2、已预约客户和新客户的深度挖掘； 3、不间断的活动，持续拉高推广效应； 在此策略基础上，我们建议： *