北坞嘉园项目考察.ppt

cord of this report 专业创造中国地产推动力 北坞嘉园项目考察 2014年7月 周边环境 基本数据 位置说明 目录 项目现状 项目建议 位置说明 北坞嘉园是该地区绿化隔离带试点工程的回迁安置住宅，是本市城乡一体化试点工作的重点安居工程 。北坞嘉园于2010年入住，计43栋楼，1980套房，安置居民1800余户。 该项目位于四季青镇闵庄路北侧，四至范围为：东至茶棚路；西至规划绿地；南至京宝行4S店；北至北坞村南路。 总建筑面积 233851.48㎡， 容积率 1.50， 地下建筑面积 70907.35 ㎡， 其中地下车库42000.00 ㎡， 地上建筑面 积 164444.1 ㎡， 建筑层数：地上 6 层，地下 1 层 ；结构高度： 地下一层 3.1m， 首层至五层 2.8m ，六层 2.7m。 原定开工日期：2011 年10 月1 日，要求竣工日期：2013 年6 月30 日 周边环境 1：交通 依闵庄路，东靠玉泉山路，距西北四环路四海桥1公里。距离中国硅谷“中关村”5分钟车程。 公交—630路：来广营-香山东路；360路快车：动物园-香山；733路：嘉园-香山；360路：西直门-香山；714路：阜成门-香山南。 2：环境 位于北京著名的三山（香山.玉泉山.万寿山）五园（圆明园.畅春园.静明园.颐和园.静宜园）之间 ，环境优美，空气清新。项目周围环绕占地15公顷的北坞公园、玉泉公园、御林观光园。 3：配套 生活配套设施感觉欠缺，缺乏大型休闲、娱乐、购物、餐饮场所；教育配套仅限于幼儿教育；医疗及商务配套明显不足。 4：周边利好 玉泉慧谷园（104198 ㎡ ） 、静芯园（19435.6㎡） 、北坞创新园（75350㎡） 、紫光科技园（25000㎡）环绕，高收入人员数量较多。 基本数据 1、回迁房的产权比较复杂 ，如果不是商业拆迁的 而是村里拆迁的回迁房 就涉及到该地皮属于政府划拨用地，房子是没有产权证书的 如果要取得产权证书 要补交土地出让金。他所说的转让 只是拆迁名义上的转让 过户也就是指拆迁人名变更 在房屋产权上没有意义，风险很大 极容易产生纠纷 。 2、闵庄路上的？我姐夫家回迁北坞嘉园就是大产权的，门头村都是回迁的小产权，你还是得说具体哪个小区的 。 3、房子是回迁房，地方不错。但是 所有手续，用的都是 回迁农民的名字之类的，只有一个增量法确认单，还有就是打到账户的单据，说是，交房后到时候可以再交5w给办理过户，就有产权了。但是现在的这个房子必须全款一次性打给对方，而且房子2016年才能交房。 2、本项目能否按照试点政策执行。 1、此次北坞村城乡一体化试点中，北京市给予的产业用地相对较多，可以安置村民就业，并且有意让村民参股村集体产业。此外，北坞嘉园参照经济适用房办法管理，可以上市交易。 备注 90平方米左右 户型面积 300套 项目套数 北坞嘉园西区 项目名称 项目现状 项目建议 通过对世纪城设点的链家、中原、麦田、我爱我家的深访，结果如下： 1、链家 半年基本没有成交了，市场很不好，现在基本靠2500/月的基本工资生活。 闵庄西路设置了代理店，可基本没有生意，现仅有两个人维持。 小产权房缺乏市场，老北京基本有房了，周围科技园白领一次性付款200多万有困难，且购买此类产品风险很大，不看好以后能改变成为大产权。 即使价格为30000元/平方米以内，一样需要碰客户，每月几十套的销售任务根本无法完成。 2、中原 此类产品通常通过改底单操作，但一样存在风险，成交数量寥寥无几。 整体市场环境影响，市场现在有价无市，北坞的大产权房成交率一样很低。 已经发生过客户转让几年后，看地产价格上涨而后悔，不配合办理产权证，最后买房补差价的案例。 3、麦田 小产权房不参与不合作，看不到政策的希望。 产品与回迁房一样，都属于6层带电梯，而明年能够拿到房本的拆迁户转让价格也在30000/平方米左右，且成交率不高。 4、我爱我家 在世纪城买二手房基本为子女上学的学区房，购买北坞嘉园基本考虑自助。 买来投资的基本没有，12年就说一年多可以办下来产权证，到现在也没有消息。 小产权客户基本不会考虑 市场成交量很少，即使说15年可以过户，现在客户购买已然担心。 T1.整体地产大势继续低迷，成交量持续下滑。 T2.对小产权项目政策持续高压。 T3.已办理产权项目的转让价格得不到提升。 T4.非拆迁居民无法办理产权证 O1.地产市场低迷的负面效应已经被政府重视，政策可能会有调整。 O2.2015年北坞第一批入住客户的房产证可能会陆续办理，二手房价格提升，客户对项目购买信心增加。 O3.地铁香山线15年底开通。 O4.周边生活配套逐步