2017年上半年苏州房地产市场报告.ppt

--2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判 苏州港中原房地产代理有限公司 2017年7月 市场承压 量跌价平 3. 二级市场篇 2. 一级市场篇 4. 区域市场篇 5. 下半年研判 1. 政策环境篇 CONTENTS目录 CONTENTS目录 PART 1 政策环境篇| 中原观点： 2016年全国楼市出现反弹，按销售面积和金额的年度增幅来看，是自2009年以来最大的年度增长。很多一二线城市不仅房价、成交量创历史新高，房价涨幅也创历史纪录。为抑制楼市过热，2016年10月起调控升级在20多个热点城市展开。 但楼市的热度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一轮调控再度降临。这一轮调控所涉及的城市范围更广，政策力度更强。截至6月底，全国已有超50个城市收紧了限购贷门槛。除了原有的“限购限贷”升级强化外，还发展出“限售”、“限商住”等新措施。 资料来源：中原集团研究中心 限购升级 热点城市政策密集出台 各城市调控政策收紧时间表及强度对比 限购升级 热点城市政策密集出台 各城市间调控强度的差异可以分一、二、三线城市来看： 一线城市调控力度最大。具体表现在限购门槛高（5年社保等），覆盖范围广（全城区限购、商住限购等），购房成本高（首付比例高，认房又认贷），极大地限制了首套刚需以外的需求。 二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。 截至2017年6月已出台收紧政策城市 中原观点： 2017上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。 资料来源：政府官网、中原集团研究中心 金融收缩 供求两端均受限 中原观点： 2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用地建设成住宅类产品销售。 与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之间，引导人口从一线往二线城市流动的政策已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。 政策导向 人口资金流向二三线 建长效机制 治标又治本 中原观点： 2017上半年苏州出台的打压政策较少，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等举措，意图标本兼治。 CONTENTS目录 PART 2 一级市场篇| 中原观点： 近几年苏州土地成交有缩水趋势，15-16年度成交量显著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7万㎡，仅相当于16全年总量的35.7%，仍处于相对低位； 地价从15年下半年开始大幅攀升，16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。 整体商品房用地 苏州商品房用地历年供需价 供应宗数 成交宗数 供应面积 （万㎡） 成交面积 （万㎡） 成交可建面积 （万㎡） 成交总金额 （亿元） 成交楼面单价 （元/㎡） 2013年 115 108 548.9 517.2 1048.0 425.7 4062 2014年 107 90 578.3 454.6 927.1 372.7 4020 2015年 66 65 397.4 389.2 654.9 497.8 7601 2016年 76 69 470.0 427.4 802.2 1181.2 14725 2017年1-6月 31 31 152.7 152.7 262.1 311.2 11874 资料来源：苏州中原研展中心 限价起效 地价下行 中原观点： 在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占26%，为苏州乐园新址建设用地； 从成交区域上看，新区为供地大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所以跃居第一，主要是苏州乐园新址建设用地占到全区的56%。 整体商