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房地产及其描述 第一节 房地产的含义 一、房地产的整体概念 二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念 三、实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态 一、房地产的整体概念 房地产的定义有多种。 不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能 ，或者会带来明显的经济损失。 立法中的有关概念 （1） 在民法中，将财产分为动产和不动产两类。（柴强，2001） （2）《中华人民共和国担保法》 第九十三条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。” 在民法或民事法律中，引入不动产的概念，最重要的目的就是要保护不动产权利人的各项合法权益。 房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （一）房地产实物 （二）房地产权益 （三）房地产区位 房地产实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。包括有形实体、该实体的质量及组合完成的功能三方面。 主要指土地、建筑物、其他土地定着物 1、土地 关于土地，人们有各种不同的认识。 美国有关法律对土地的界定包括地下矿藏和其他自然物。 现实中，某宗土地的范围是指它在地球表面及地表上下一定范围内的空间，并非从地球中心一直到无限天际。 在地球表面，该宗土地的边界范围由人为划定的形状、面积及方位所决定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人造卫星的出现，土地所有者的空间权利同样受到了限制。 土地：指地球的陆地表明及其上下一定范围内的空间。 2、建筑物 建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁 、隧道、水坝等。 3、其他土地定着物（fixtures) 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 其他定着物一般由相关的法律予以界定。 美国法律为例： 如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。 如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的价值和功能的，也是附着物。 给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。 （二）房地产权益 房地产的权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights） 、利益（interests）和收益（benefits） 。 这是房地产最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。各国法律涉及到房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。 随着经济的发展和社会分工深化，人们的交易范围越来越广泛，使得同一财产的权利不断细分，新的权利不断出现，同一财产物中产生出不同权利之间的复杂关系。 日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、地下车库、高架铁路等，在民法中增设了“区分地上权”这一新权利。 （三）房地产的区位 区位对房地产价值的决定作用几乎是房地产所独有的。Location, location and location. 房地产的区位：指房地产的空间位置。即该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 (四)房地产与几个概念的 区分 1、土地 是一种资源，也是资产，是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物，具有双重性，既包括物质，又包括资本，属于不动产。 2、房地产 我国不动产主要指的是房地产，是指土地和与其相连的，并在空间上紧密结合为一体的地产和房产的结合性。房地产中的地产和房产是可以分离的。 3、地产 指土地资本，是土地转化的形态，是土地产权和资产的总称。 地产与房产的区别： 地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品； 地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值； 地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部的辐射增值外，会因不断折旧而贬值； 地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。 （五）房地产的其他名称 1、不动产 各国及地区法律对不动产的界定略有区别： （1）意大利：包括土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，临时附着于土地的建筑物，固定在河岸或河床之上并且为永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物也视为不动产。