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如何确定合理的房地产拍卖保留价 摘自《中国房地产估价与经纪》2010年6期 作者：黎明 摘要：《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）自2009年11月20日起开始实施。该规定是对2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》的补充和完善，因此，2004年颁发的司法解释与2009年颁发的司法解释不一致的，应以法释[2009]16号为准。从而估价机构与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循《房地产估价规范》要求，还应严格按照法释[2009]16号规定进行评估。仔细阅读法释[2009]16号文，我们可以发现该规定中就评估工作方面要求做了一些相关规定，但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提出自己的观点供各位同仁参考。 关键词：司法鉴定估价；拍卖保留价；房地产市场价格 一、拍卖保留价的价值标准 在法释[2009]16号颁布之前，我们一直沿用2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》标准执行，即人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准，而房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的80%来确定。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开场价值标准。 二、拍卖保留价采用市场价值标准的社会背景分析在最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定答记者问中就拍卖保留价之所以采用评估价或市价进行了解释。详细如下： 记者问：保留价问题是社会各界普遍关心的问题，本司法解释对此有何规定？ 答：2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第2款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中保留价的规定进行了修改，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。 笔者以为房地产拍卖保留价之所以采用市场价值标准予以确定，是出于以下三点考虑： 第一，如上答记者问，如此操作可以有效地减少拍卖保留价制定过程中可能滋生的腐败问题； 第二，虽然采取这种确定标准可能会导致第一次拍卖流产的机率增加，但同时在—定程度上保护了被拍卖房地产的产权人权益，将伤害减少到最小； 第三，由于我国的房地产行业发展非常迅速，房地产交易市场越来越透明，从最近这几年拍卖成交价与市场价作比较来看，存在的差异在逐渐缩小，尤其在一线城市更为明显。因此再以市场价格的80%来作为房地产拍卖保留价显然失去了指导意义。就如同土地出让市场一样，如果一味地按照政府公告的基准地价标准来制定土地出让底价，反而弄巧成拙使民众感觉土地拍卖市场溢价率如此之高。 因此，在当前房地产市场背景之下，以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释[2009]16号刚颁布时，很多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流产的。但经过了半年多的司法实践，以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要的是，我们作为专业的估价人员，在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房地产拍卖保留价才是至关重要的。 三、估价案例展示 深圳市罗湖区XX路XX花园裙楼商铺第二层，建筑面积2650平方米，登记价为1 0000000元，房屋用途为商业，土地用途为商住混合用地，土地尚可使用年限还有56年。在2009年9月份进行了第一次拍卖，深圳市中级人民法院委托A房地产估价公司对该房产进行评估，最终A估价公司出具的评估单价为16500元／平方米，价值标准为公开市场价值，因此法院根据评估报告，在评估价的基础上以8折即13200元／平方米来确定拍卖保留价，第一次拍卖没有成交。本来按照2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二次拍卖可以不用再评估，直接在第一次拍卖保留价的基础上再打八折作为第二次拍卖保留价，但正好恰逢法释[2009]16号颁布实施初期，因此原告要求法院重