博士后官邸文案.doc

博士后官邸项目策划总方案 目 录 一、营销宏观环境分析 二、项目介绍 三、竞争分析 四、市场定位 五、定价策略 六、营销策略 一、营销宏观环境分析 1、国际宏观经济形势 从全球经济形势来看， 国际经济环境总体趋稳。 2014年世界经济仍处于危机后的恢复期， 总体态势趋于稳定。 欧洲经济走出衰退将增强全球经济的增长动力， 但需要高度关注美国量化宽松政策（QE）退出对美国经济复苏的影响和对新兴经济体的冲击 。 国际货币基金组织（IMF）发布的最新一期《世界经济展望》报告预测，2013年全球经济增长率为2.9%，2014 年将上升到3.6%。在私人需求持续强劲的驱动下，美国经济增长率将从2013年的1.5%上升到2014 年的 2.5%； 由于政策行动减少了主要风险并稳定了金融形势，预计欧元区有望逐步走出衰退，2014 年将实现1%的增长，但是外围经济体增长仍受制于信用瓶颈；财政刺激与重建支出的逐步退出以及消费税的上调将导致日本经济增长率将从2013年的2%下降到2014年的1.25%；在强劲内需、出口恢复以及支持性财政、货币和金融条件的支持下，新兴市场和发展中国家的经济增长将保持强劲，2013年和2014 年的增长率将达到 4.25%和5%。 注：量化宽松（Quantitative Easing，简称QE），是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。量化宽松直接导致市场的货币供应量增加，可视为变相“印钞”。市场流动性的改善可降低利息，而低息环境又为实体经济发展提供了优越的融资环境，因此美国08年爆发金融危机后，美联储推出多轮量化宽松借此刺激经济发展。 马光远：美退出QE　中国房价加速见顶 对于中国而言，QE的退出将从三个方面冲击中国经济： 一是首当其冲冲击中国高房价，资本流向的转折会直接触及中国的房地产等资产价格，而房地产价格的波动 与影子银行和地方债务的联动会引发金融领域的系统风险； 二是中国央行会被动收缩货币，导致中国流动性的短缺，钱荒会成为常态； 三是倒逼中国去杠杆化，在房 价高企、产能过剩、地方债务和企业债务危机重重的情况下，QE的退出让中国加速进入“风险之旅”。QE退出很可能从房地产等传导到市场经济，从而重创中国 经济。  2、中国的经济形势 从我国经济形势来看，目前经济运行基本稳定，但内需增长面临一定下行压力。国务院发展研究中心经济形势分析课题组预测，2013年4季度，我国GDP增速将有所回调，全年增长将达到7.6%左右。总体上看，经济运行处在合理区间，预期目标能够如期实现。2014年，我国内需增长将面临下行压力。综合考虑，预计GDP增速略高于7.0%。 事实上，现阶段维持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于为体制改革和结构调整创造相对宽松的宏观环境，也有利于逐步增强微观主体对中速增长的适应能力。当前，我国经济正处在从10%的高速增长阶段向7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换不仅仅是增长速度的调整，更重要的是增长动力和发展方式的实质性转变。国际经验表明，高速增长期结束，并不意味着中速增长会自然到来。 如果新旧增长动力的接替不成功，新的发展方式未能及时确立，中速增长也难以稳住，经济增长出现大幅下滑，则可能引发系统性风险。 3、宏观市场 2014年1月，一线城市土地均价的涨幅更是惊人，上海易居房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的土地成交均价达到每平方米10136元，环比 上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。此外，10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114%，同比上涨 151.9%，已持续16个月同比正增长。 宏观政治环境 2014年房地产市场分类调控、因地制宜。“中央提出要双向调控，我觉得是很正确的。对房地产市场，要区别情况来进行引导，未来的房地产市场，整体来看还是有很大的市场空间。”绿地集团董事长张玉良说。 十二届全国人大二次会议闭幕后，国务院总理李克强就表示，对房地产市场要因城因地分类进行调控。 住建部部长姜伟新也在今年两会期间表示，房地产将实行双向调控。 事实上，房地产市场因地制宜进行调控正是当前市场发展的要求。目前，我国房地产市场的区域分化程度正进一步加深，一边是北京、上海、广州等一线城市楼市炙手可热，一边是多地三四线城市房价暴跌，“鬼城”、“空城”屡屡出现。 “与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示。 4、福州楼市情况分析 4月