不同区域的城镇基准地价比较研究.pdf

技经济市场 两县的社会经济发展水平，见表 3、表 4。 1．51％的风险调整值，两县的社会经济发展情况、土地市场等方 表 3 2003年施甸县、昌宁县社会经济发展水平总体指标 面有差异，但这种差异还不足以使这两县的土地市场风险差异 集总人口生产总值农业总值生产工业总值生产城水镇平化播粮种食面积 总}产食量 财政收入 在 3倍左右，这明显不符合实际。 (人) (万元) (万元) 2．3小结 (万元) (万元) (％) (亩) (吨) 通过以上两个方面的比较可以看出，南于在基准地价评估 施甸县 77995 01250 67357 16g59 1O24％ 4．88023 11624．7 6872 过程中参数选择的不同导致了基准地价与社会经济发展水平不 昌宁县 84．22i 116440 83815 32920 1920％ 5F7114 130308 8925 协调，使在统一的价格内涵 、相同的估价方法的情况下，社会经 注：以上数据均来 自~2004年保山统计年鉴》 济发展水平较高的昌宁县基准地价水平反而比昌宁县基准地价 表 4 2003年施甸县、昌宁县社会经济发展水平平均指标 水平低。这种现象的出现是因为 目前在基准地价评估中没有形 成相对合理、统一的测算参数，而各评估机构 、各评估人员对基 人均生产 人均农业 人均工业生产 人均粮食播 人均粮食 单位从业 准地价测算参数又有不同的理解，使得测算参数的选择较随意， ＼(万元总值万／人)万(生元产总万／值人)万(恿元产万值／人)种(亩面人积／)吨(产量人／)人劳动员报平酬均这就在一定程度上制约了基准地价的科学性 、规范性与实用性， 同等不同区域的城镇基准地价也就没有了均衡可比性。 施甸县 1169947 863607 21743F 826 140 9509 3 结论 昌宁县 1382563 995191 390878 585 155 11353 随着地产市场的发育与建立，我国土地制度的不断完善，地 注：以上数据均来 自{2004年保山统计年鉴》 价对社会进步和经济发展的作用越来越明显，准确评估土地价 从表 3、表 4可以看出施甸县的社会经济发展水平明显低 格显得格外重要。影响土地价格准确性的一个关键因素就是地 于昌宁县的社会经济发展水平 ，但是从基准地价显示，施甸县的 价参数的选取。虽然在估价规程中有明确说明各种估价方法应 各类各级基准地价均明显高于昌宁县，因此，本文认为一定有其 如何应用，各地价参数应如何选取 ，但在实际操作中，各地价参 他因素导致了两县的基准地价水平与社会经济发展水平不匹 数的选取往往不能按照规程中的规定生搬硬套。目前评估出的 配。为此，本文又比较了在基准地价测算过程中两县各参数的 基准地价往往与城市社会经济发展水平不符，主要原因就是测 选用情况。 算参数的确定较随意，各估价机构叉缺乏必要的业务沟通，导致 2．2两县的基准地价评估参数的选择比较 估价人员在评估社会经济发展水平相当的城镇基准地价时，估 施甸县与昌宁县都采用了收益还原法评估商业用地一级土 价参数的选择差异较大。 地的价格。影响收益还原法评估价格准确性的两个关键因素是 如何保证基准地价与城市社会经济发展水平相符，这就需要根 土地纯收益与土地还原利率，两县选取的参数值见表 5。 据各城市的社会经济发展水平，统一部分重要的测算参数。至 表 5 收益还原法评估商业用地一级土地价格选择的参数表