房地产开发企业土地增值税清算要点.pdf

房地产开发企业土地增值税清算要点 2007 年 2 月 1 日开始执行的《关于房地产开发企 业土地增值税清算管理问题的通知》 （国税发[2006]187 号， 以下简称 187 号文），针对房地产开发企业土地增值税清算 管理工作前期出现的问题进行了梳理和规范，并对《中华人 民共和国土地增值税暂行条例》 （以下简称 《条例》）及其 《实 施细则》 的有关条款做了进 -步完善。 对房地产开发企业的土 地增值税清算做出厂更全面、更严格、更具体的规定，标志 着房地产开发企业土地增值税清算工作的全面展开。对此， 笔者认为把握 187 号文的重点以及上地增值税清算的要点， 是房地产开发企业从容面对清算，有效控制税收风险的关键。 一、 187 号文应关注的重点 （一）土地增值税的清算范围明确为纳税人主动清算和 税务部门要求清算两种土地增值税清算是针对房地产开发 企业在项目全部竣工决算前转让房地产并取得收入（即：预 售收入）而言的，由于预售时项目尚未完工，因此无法确定 其成本费用，也无法计算土地增值税，对这部分收入如何计 税， 《实施细则》第 16 条规定：可以预征土地增值税，待该 项目全部竣工，办理结算后再进行清理，多退少补。 187 号 文则根据房地产项目的开发及销售情况做出了更为具体的 规范：对全部竣工完成销售，或整体转让未竣工决算的房地 产开发项目以及直接转让土地使用权的，明确为纳税人应清 算的范围；对纳税人已竣工验收的房地产开发项日，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85 ％ 以上，或该比例虽未超过 85 ％，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的，或取得销售 （预售）许可证满三年仍未销 售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。这一 规定，不仅明确了房地产开发企业土地增值税清算的条件和 范围，使清算更具可操作性，还有效地遏制了企业通过推迟 办理竣工决算，长期不进行清算，逃避土地增值税的现象。 （二）明确了非直接销售和自用房地产的收入确定原则对非 直接销售和自用房地产的收入是否征收土地增值税，如何计 征，《条例》及《实施细则》均未明确， 187 号文则以所有权 是否转移作为认定标准，明确规定：房地产开发企业将开发 产品用于职工福利、 奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所 有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务 机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用 于出租等商业用途时，若产权未发生转移，不征收土地增值 税，在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。由于 这一规定将在一定程度上加大企业的税收成本，因此，对涉 及此类转让的房地产项目，企业应事先进行评估，以便选择 有利于企业的涉税方案，达到降低税负的目的。 （三）对扣除项目的扣除规定做出了更具体的界定对土 地增值税扣除项目， 187 号文明确了 2 种不予扣除、 2 种准 予扣除和 1 种核定扣除的情况： 1.对扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成 本、费用及与转让房地产有关的税金，不能提供合法有效凭 证的，不得扣除；对房地产开发企业的预提费用，除另有规 定外，不得扣除。 2.对与清算项目配套有关的公共设施，三种情况下可以 扣除： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用 可以扣除； （2 ）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；