深圳市宝安中心区房地产市场研究报告.doc

宝安中心区房地产市场研究报告 市场研究中心 2006年4月 [摘要] 宝安中心区的规划于1993年宝安建区时提出。规划占地6.4万平方公里，并且拥有4公里长的海岸线，成为拥有17万人口的滨海次城市。1994年，宝安规划与国土资源分局担纲制定中心区的规划，其间几易其稿，务求完备；2001年5月，宝安中心区的规划经过反复论证和调整完善，开始正式施行。2002年7月26日，宝安中心区两地块的成功拍卖，更是表明宝安中心区规划的开始实施，也表明了宝安中心区楼市的正式启动。 2004年，宝安区委区政府将西乡中心区一并纳入宝安中心区，总面积超过10平方公里。未来的宝安中心区将以办公、行政、商业、文化、居住为主导，体现一个大服务区的功能定位，其服务的半径不仅可达宝安全区，还包括南山区的前海地区。 2005年，地铁一号延长线的正式动工，宝安大道驳接深南大道工程的正式启动等等，种种利好因素推动宝安的发展，也刺激着宝安的楼市。福中福、深业、金城、德业基、富通、泰华、鸿荣源等本土知名地产商已囤兵宝安中心区，宝安中心区大量楼盘入市，据保守估计，该年的推盘总量超过250万平方米，价格涨幅超过30%。 2006年，宝安继续保持持续发展的势头，高发第五大道、深业新岸线、西城上筑、风临洲等九个项目都将于今年陆续推出，预计推盘量超过100万平方米。 但与此同时，宝安中心区在发展中也面临如基础设施不完善、历史遗留的违检私房、南头关口等诸多问题，成为抑制发展的瓶颈。 宝安中心区概况 地理位置 深圳宝安中心区面临珠江入海口，东北邻宝安大道，西北邻新安六路，西南隔海与大小南山相望。 交通 目前宝安中心区的交通发展滞后，可以说某种程度上制约了该片区的发展速度。不过，在政府着手进行该片区建设的同时，也注意到这一发展瓶颈，通过一系列的措施来改善这一状况。 地铁一号延长线的建设 地铁一号延长线续建工程从世界之窗到机场，共计23公里，概算投资总额112.927亿元，技术经济指标48584万元／正线公里。按照续建工程的规划，共有15个站，其中有5个会经过宝安，分别是新安路、宝安中心、宝安体育馆、坪洲路、西乡中心，且直接贯穿宝安中心区，建成后能使罗湖、世界之窗、宝安中心区、深圳机场一线贯通，极大提升中心区地段优势，届时不仅能解决交通滞后这一问题，而且地铁将给宝安中心区带来巨大的辐射效应。 地铁一号线总规图 来源：深圳市规划局 宝安大道驳接深南大道 宝安大道接驳深南大道工程已于2005年正式启动，并将增设一个通关关口。届时由宝安前往南山仅需数分钟车程，制约西岸楼市、商业的交通瓶颈将逐渐破除。 宝安中心区斥7亿构立体交通网络 宝安区在前几年建成12个路段的基础上，会再投资7亿元在中心区新建14个路段，这些路段构成中心区交通网络，覆盖中心区90%以上的面积。 随着各项建设的进行，宝安中心区的发展将不再受制于“交通”的瓶颈。 人口结构 宝安，是潮洲人和客家人聚居的地方，他们原本就是善于营商的族群。宝安有海外侨胞15万人，他们在改革开放的过程中，为宝安的经济发展起到了积极的推动作用，宝安有来自日本、英国、韩国、新加坡、香港、台湾等30多个国家和地区的外贸、旅游、环保项目，有企业1.1万家。 目前，宝安人口结构比较特别，年轻人较多，流动性很大。在全区近530万人口中，户籍人口只有29万左右。且人口素质差距很大，这与宝安区的城市经济是以第二产业为基柱的产业格局是分不开的。宝安近年来如大铲湾港口的建设、未来机场的扩建及光明新城的建设等一系列重点工程的建设预示着宝安产业格局正发生巨大的变化，这种新产业格局的发展需要更多高素质的、高学历的人群，届时，宝安区的人口结构必将产生新的变化。 经济环境 据统计局数据显示：2005年宝安区全年完成生产总值1163.45亿元，同比增长19.0％，财政一般预算收入50.84亿元，增长27.7%，在这良好的大环境基础下，居民家庭总收入也水涨船高。2005年，宝安区居民人均可支配收入为19770.48元，同比增长7.3%，增幅高于上年。收入结构出现新调整，以工薪收入和经营净收入为主体，分别占家庭总收入的61.47%和24.01%，两类收入占家庭总收入超过八成五。 政府规划 宝安中心区根据“高起点规划，高标准建设，高效能管理”的原则，将建设成为现代化、高效益、花园式滨海城区。规划定位是“深圳市西部次中心和整个宝安的中心”，连接广深走廊的中心之一，目标是成为“面向21世纪高标准现代化园林式生态滨海新城”。 在宝安中心区的规划中，将会有以林荫道为主的步行系统和两条主要的景观视觉轴线。中央绿轴以中央广场、中央公园