共有产权住房制度创新研究1109.pptx

南 京 大 学 江苏省住房和城乡建设厅 南京工业大学;2014.3;第二部分 实践篇;第二部分 实践篇;;为保障中低收入群体的居住权与资产增值收益权，为解决传统的经济适用住房产权不清、寻租严重，而公共租赁住房政府投入资金大量沉淀、退出不易等问题，各地开始积极对共有产权住房进行探索。;研究意义;相关概念;从国外、国内及江苏省各地的制度探索实践进行梳理，总结出我国共有产权住房制度实施成效及存在问题，以及国外共有产权住房实践对我国的启示 进一步深入探讨共有产权住房制度的理论，从共有产权住房的法律背景、社会价值及其经济性进行分析，并对共有产权住房与货币补贴保障效用进行比较，以此构建出共有产权住房的制度理论框架 在明确了共有产权住房制度的目标和原则后，对共有产权住房的需求进行分析，从供给机制、定价确权机制、监管机制及其创新为核心，构建共有产权住房创新制度的模型 根据共有产权制度的理论和实践的研究提出相关政策建议;第二部分 实践篇;环 节;二;二;二;二;实践比较;二;英 国;二;二;;主要成效;主要成效;主要成效;主要成效;二;二;二;第二部分 实践篇; 共有产权住房即政府与承购人按照一定比例共同拥有住房，住房的共有人包括政府及承购人，共有人之间同时具有行政关系和民事关系。 共有产权住房制度制定所依据的法律基础，对共有产权住房模式在试点过程中顺利推行起到了颇为重要的作用。 相关法律规范文件有：《民法通则》规定：”财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，承担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。”《物权法》对“共有”的界定也有相应规定：“动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”; 政府与承购人之间并非家庭关系而是出于承购人的家庭困难现状而产生的双方协议性购房，所以共有产权???住房的共有形式应视为按份共有，即政府与承购人按照一定比例按份共有住房，而与按份共有的法律相关规定就形成了共有产权按份共有的法律基础。 根据我国法律规定，按份共有的共有人对于其享有的共有份额可以随时转让而其他按份共有人在同等情况下享有优先购买权，这一点即为政府有限购回共有产权式住房提供了法律依据。;共有产权住房共有人的权利与义务; 社会价值，是指个体及社会组织通过自身的自我实践活动给予社会或他人物质或精神的发展规律及内在矛盾的贡献。 就共有产权住房模式而言，研究这种保障模式相比于传统住房保障方式能产生更大的社会效益。; 经济效益 是指一定主体或一定项目经济活动中资源投入与特定产出、资源消耗和有效成果的比较。 就共有产权住房模式而言，住房建设投入、与承购人共有产权的等资源的投入与传统经济适用住房模式几乎相同的情况下，产出越多、成果越大则显示了更高的经济效益，更能体现共有产权住房模式的优越性。;四; 基于住房过滤模型对实物配给与货币补贴的经济效用进行分析,根据城市的不同发展阶段将共有产权房的实施分为三种方式,分别为共有产权的实物补贴模式、半货币补贴模式和货币补贴模式。;共有产权住房与贴息贷款比较分析;2、 产权关系;四;第二部分 实践篇;共有产权房的定位;共有产权房的政策目标;共有产权住房的需求群体分析;共有产权住房的需求量预测;共有产权住房的需求量预测;基于需求群体分析的共有产权住房保障标准确定;基于需求群体分析的共有产权住房保障标准确定;基于需求群体分析的共有产权住房保障标准确定;基于需求群体分析的共有产权住房保障标准确定;现有共有产权住房供给机制评价;;;;;;;;;共有产权住房资金保障机制;;1.政府部门与私营部门签订特许经营协议;;;;;;;;;;第二部分 实践篇;;二;;;谢 谢！ 请各位专家领导批评指正！