上海浦东某大型居住区的商业中心可行性报告.doc

PAGE PAGE 29 浦东新区某居住区商业中心 可行性研究报告 上海×××有限公司  浦东新区某居住区商业中心 可行性研究报告编制机构及人员 编制机构： 上海×××有限公司 编制人员：  目 录 TOC \o 1-2 \h \z 前 言 4 第一章 总 论 5 第二章 市场分析 9 第一节 上海市社会、经济发展状况 9 第二节 浦东新区及某社会经济发展概况 13 第三节 商业购物中心的发展分析 20 第四节 某居住区商业中心及周边区域现状分析 24 第五节 相似区域商业购物中心市场分析 27 第六节 某居住区商业中心市场定位 31 第三章 建设方案 33 第一节 方案概况 33 第二节 总体设计 36 第四章 市政配套和动拆迁 38 第一节 市政配套 38 第二节 动拆迁 38 第五章 环境保护与节能 39 第一节 环境保护 39 第二节 节能 40 第六章 项目法人与项目经营管理 41 第七章 项目实施进度 43 第八章 投资估算、资本金及资金筹措 44 第一节 投资估算 44 第二节 资金筹措 46 第九章 销售价格分析 47 第一节 商业购物、餐饮、休闲房地产价格预测 47 第二节 办公用房地产价格预测 53 第十章 财务分析 55 第十章 研究结论与建议 58 附件: 附件一 《浦东新区人民政府关于某W13-4、W14-2地块商业配套设施项目建议书的批复》（浦府[2004]67号） 附件二 《上海市国有土地使用权出让合同（存量补地价）》（沪浦[2004]出让合同第102号） 附件三 上海浦东某居住区中心方案设计（部分） 附件四 上海××××股份有限公司营业执照及房地产开发资质  前 言 为了促进上海市房地产市场的稳定健康发展，改善浦东新区某居住区居民的商业配套设施水平，上海××××股份有限公司拟在浦东新区某建设某居住区商业中心。 上海市浦东新区人民政府以《浦东新区人民政府关于某W13-4、W14-2地块商业配套设施项目建议书的批复》（浦府[2004]67号，详见附件一），同意了上海××××股份有限公司的立项申请报告。 上海市浦东新区建设局与上海××××股份有限公司签定了《上海市国有土地使用权出让合同（存量补地价）》（沪浦[2004]出让合同第102号，详见附件二），将该地块国有土地使用权有偿出让给上海××××股份有限公司。 受建设方委托，我公司代理编制了本项目可行性研究报告。  第一章 总 论 1、项目名称 上海浦东某居住区商业中心（暂定） 2、项目法人 上海××××股份有限公司 3、项目位置 位于上海市浦东新区某。四至为：东至环林东路、南至**路、西至环**路、北至**路。 4、周边环境与设施 项目所在周边主要为居住区，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百万平方米的重大工程配套商品房，此外还有高档住宅小区--南平八街坊住宅小区（美林别墅）。附近区域范围内各种商业配套以及公共交通线路比较缺乏，尚待完善。规划中的地铁M8线以及浦东轻轨建成后有使区域的立体交通网络得到明显的改善。 5、建设方案 建设用地分为东西两块： 东明路以东部分用地：用地面16355.5平方米 东明路以西部分用地：用地面积为26094.6平方米 地块总用地面积为42450.1平方米，主要建筑物由商业购物中心、餐饮中心、休闲娱乐中心、办公中心等4部分建筑组成。建筑物地下部分二层，地上为4-5层的多层组成。 6、主要建筑技术参数（依据规划建筑设计方案） 建设用地面积：42450.1平方米 总建筑面积：131387平方米 地上总建筑面积：83028平方米 综合容积率：2.0 东明路以西地块主要指标如下： 用地面积 平方米 26094.6 地上建筑面积 平方米 54269 其中： 商业购物中心 平方米 33937 餐饮娱乐中心 平方米 20332 地下建筑面积 平方米 30238 其中： 地下一层餐饮购物 平方米 15119 地下二层：车库和设备用房 平方米 15119 地下停车数量 辆 353 容积率 2.0 建筑密度 46.2% 东明路以东地块主要指标如下： 用地面积 平方米 16355.5 地上建筑面积 平方米 28759 其中： 商业购物中心 平方米 18768 餐饮娱乐中心 平方米 9991 地下建筑面积 平方米 18121 其中： 地下一层： 餐饮购物 平方米 6725 地下二层： 车库和设备用房 平方米 10052 地下停车数量