上海夏朵园商业街策划报告.ppt

基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项01目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经02营，强化露天咖啡/酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项03目知名度。并将“夏朵园商业街”建筑3层平台的露天咖啡04/茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销05售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄06厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销07售业绩更有保障。08注释：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。据柱网再分割成三个单元底铺；3E-10E一层对内街的连廊过道的设计实际上形成了一条地下过道，建议在满足规范要求下，以内庭为单位上下。对于12F、13F的设计，需要设计方对该区域的空间结构给予一定的解释，并结合会所再进深入探讨。就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：6、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调，空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性，可充分利用建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。7、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半地下车库。5、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建议2B/3B/4B/5B/6B的管道位置设在每两个单元的之间的中部位置。对应一侧3A/4A/5A/6A/7A的管道位置设在两单元的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。PARTONE5.商铺之时尚休闲篇2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服饰消費的支出分別占消費總支出的63%和66%。由此可見，經營日常消費品及休闲娱乐的商業物業依舊具有較大的市場空間。2003年个人平均消费总支出：人民币10，237元2003年个人平均消费总支出：人民币7，467元数据来源：上海统计年鉴2003休闲娱乐2003年上海高等、中等收入居民消费场所比较休闲娱乐現已逐步佔據較大的商業市場份額，在中高等收入居民的消費場所比例中體現得尤爲明顯。数据来源：上海统计年鉴2003中等收入居民19%11%37%12%8%13%百货商店购物中心专业商店大卖场超市便利店休闲娱乐6家上海市休闲广场分布图6家杨浦区虹闸长宁区闵行区宝山区普陀区黄浦吴江路休闲街区卢湾区浦东新区静安区南汇嘉定徐汇区口区北区衡山路休闲街新天地休闲广场吴江路休闲街雁荡路休闲街洛城休闲广场虹梅路休闲街弘基休闲广场正大广场特色街陆家嘴美食街梅川路步行街梅川路步行街陆家嘴美食街正大广场特色街弘基休闲广场衡山路休闲街洛城休闲广场虹梅路休闲街新天地休闲广场雁荡路休闲街市民购房对配套设施的关注比例数据来源：开启战略研究商业部近年來，上海市居民對商業配套的關注比例逐漸上升，已經和傳統的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲影響市民購房決策的最重要因素之一。商铺步行街、沿街商铺定位依据“时尚潮流地带”延续项目的整体规划建筑特点塑造让渡价值，提高整体项目的软性价值量作为未来实现区域社区商业中心的重要组成部分“社区服务性行业”实现“十全”生活，提高小区的整体生活质量作为未来夏朵小城二期住宅项目的配套性服务产品在一定程度上满足小区业主的不同层次要求为主力客户提供一体化服务业态定位建议业态细分时尚潮流地带咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物社区生活配套美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等PARTTWO步行街、沿街商铺业态细分咖啡shop：星巴克、上岛、真锅、Ginocafe1特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、乐美颂会所、2主题店：避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊3西式餐厅：季诺休闲餐饮（意大利）、德克士、麦当劳、KFC4礼品文具：大禾、雅家时尚、苏佩琦5精品饰物：黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品6时尚服饰：lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何7家居饰物：世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居8开启推荐的“时尚