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鹭岛国际社区营销策略总案 成都智威多讯广告有限公司 第一部分 成都高端市场研究  浣花溪板块 主要板块分析  桐梓林板块  滨河沿线  现阶段高端项目发展迅猛，市场竞争激烈。  可供开发成高档物业项目的地块正逐渐减少。  高端产品仍主要以地段作为项目主要竞争优势。  需求量在很大程度是由产品本身决定的。  现阶段综合素质优越的市区高端项目仍是屈指可 数。  成都缺乏真正意义的都市豪 宅！ [全国性高端项目之比较] 1、高端项目选取及比较的标准  具有相同或相近目标客户群体  具有相同或相近的产品形式  在本地或全国市场有相当影响力 2、比较结论  出位的差异思考  出色的产品设计  出众的项目品位  出彩的名人效应  巧妙的媒体利用 第二部分 客户分析 [客户分析] 私企业主 高薪金领 企业中高层管理者 成都外籍高端客户 高灰色收入人群 成、渝、成都周边、二线城市高端客户 [客户定位] 财智时代 财智阶层 用智慧创造财富 用财富提升品位 消费特征： 品牌忠实度高； 产品的第一印象很重要； 购买行为决定的时间短； 对大件耐用消费品，会有多方面的信息了解； 对服务有很高的要求； 生活特征： 对成都城市的较高认可度（特殊的政治、经济地位，良好 的自然条件）； 汽车、飞机为其最常用的交通工具，所以主干路及机场是 路牌宣传的重点； 住宅面临换代需求； 多次置业，对项目质素有较高要求； 有投资度假需求； 住宅使用频率相对较低，有一定精装需求； 注重住区与周边大环境的整体性； 思维特征： 有很强的个人判断力； 信息渠道广，其他意见领袖的意见对其判断有很大影响； 心理需求： 希望其社会地位被认可； 富不外露，但有尊贵感的心理需求； 重视圈子，重视自己的文化品位修养； 安全隐私 ； 对新事物的接受能力较强； [客户描述] 饮食 ——营养结构战胜味觉诱惑 [客户描述] 居住 建筑是居住的容器，空间是生活 方式的载体 [客户描述] 出行——在起点与终点间完成思考 [客户描述] 娱乐 —— Work hard, play hard， 追求与众不同的时尚 [客户描述] 社交——将目的消解在过程中 第三部分 项目价值梳理 开发目标 以“国际视野、国内一流”之理念,力创“中国名盘” 项目形象定位 都市大盘： 中心城区，422亩。 生态豪宅： 森林、湖泊、小岛、私家会所、空中别墅等等。 人文社区： 国际、开放、高尚、品位、内敛、达远。 项目核心概念 利用对稀缺资源的优先占有，对城市资源、自然 资源、人文资源的充分和谐和高度整合。 —— 成熟、时尚的城市资源 —— 稀缺、丰富的自然资源 ——超前、 开放的国际资源 ——个性、 尊崇的生活资源 项目核心概念 自然城市，国际生活。  城市，是社会的，也是自然的。  国际化大都市、国际公民、国际社区，国际生 活。 主广告语一： 上善．尚美 老子曰:“上善若水”/“真、善、美”