房地产行业2018年4月跟踪报告：产业龙头无惧资金成本上升，中小城市具备广阔发展机遇.pdf

证 房地产行业2018 年4 月跟踪报告 券 研 产业龙头无惧资金成本上升 究 报 中小城市具备广阔发展机遇 告 / 2018 年3 月30 日 行 强于大市 （维持） 业 投资要点 研 究  市场对AAA 信用评级企业资金成本上升问题担心过度。资金成本上升的确 中信证券研究部 / 切实威胁房地产企业的资产负债表和未来盈利能力。但是，春节以来市场流 房 动性整体保持宽松，基准利率上升的可能性不大。资管新规固然提升行业的 陈聪 地 融资成本，但长期来看刚兑打破，也有利于降低银行理财的吸引力，增加社 电话：010 产 会资金对包括房地产在内的资产再配置。我们认为，市场对信用评级达到 邮件：chencong@ 行 AAA 的龙头企业可能受到的资金成本上升影响评估太过悲观，对其相对优 执业证书编号：S1010510120047 业 势的扩大又缺乏必要的预期。  新时代需要均衡和更充分的区域发展，开发企业布局中小城市顺应政策要 张全国 求。十九大报告指出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展 的城镇格局。我国正走向更均衡的区域布局，政策正大力支持人口和产业向 电话：010 中小城市流动，中小城市的就业和生活环境都在得到切实改善。短期来看， 邮件：zhangquanguo@ 热点城市出现了限购、限价、限售、限贷等严格政策。政策大幅约束了普通 执业证书编号：S1010517050001 开发企业在热点城市市场化盈利的可能性。绝对房价较低的中小城市一般没 有这些约束。资金成本上升意味着企业必须不断压缩开发流程前期的资金占 联系人：郭一辰 用，将开发投入尽可能放在开发流程的后期。三四线城市地价占开发成本比 电话：010 例较低，地产开发前提投入较小。 邮件：guoyichen@  只有个别龙头公司可以实现三四线城市的优质全面布局。三四线城市土地 储备受房价波动影响较大，抵押品在债权人心目中缺乏可信度。要克服这个 相对指数表现 劣势，就必须要求开发主体信用较高，能取得大量长期信用负债。因此，我 们认为成功布局中小城市对开发主体的规模要求很高，至少需要国内信用评 沪深300 房地产 级AAA 以上的企业才合适。其次，中小城市虽然是广阔的市场，但不同区 32% 27% 域千差万别，只有较为广阔和均衡的布局，才能避免企业遭受例如2017 年 22% 环京楼市所遭受的区