银行自查报告.pdf

依据办事处转发《关于开展房地产贷款业务调研的通知》精神，

我行组织、落实了相关职能部门和全辖分支机构比照通知内容和要求

对全行房地产贷款业务进行了专项调查与分析，现将本次调研状况汇

报如下：

一、2011年上半年我市房地产市场相关动态

1、整体涨势照旧。去年4月17日至今，号称史上最严厉的房地

产调控已经一年有余，从“限贷令”、“限购令”、“禁购令”始终到“限价

令”，政策接踵而至，力道有增无减。但从整体分析看，我市的房地

产价格始终坚挺，甚至上涨势头照旧。在全市多家房产中介看，目前

我市的商品房住宅每平方米均价在10000元以上，而去年同期，不足

10000元。

2、上半年全市房地产市场销售行情。资料显示，今年1-5月，

我市在商品房供应量与去年基本持平的状况下，实际预售商品房为

23.73万平方米，与去年同期相比下降了37.35%，其中，商品住宅实

际预售16.74万平方米，比去年同期削减了31.95%。而二手房交易方

面，住宅交易面积12.39万平方米，计1313套，交易面积与去年同

期相比削减了23.8%，套数削减了24.02%。市场销售下滑态势特别明

显。与之相对的商业用房市场，也并没有预想中那么火爆。目前余姚

商业用房与往年相比仅仅是略有增加，存量房数量基本与往年持平。

3、上半年全市房地产市场主要改变。

一是购房者下单趋向理性，随着政策的不断加码，购房者在面对

仅有的购房机会和上升的购房成本时，少了之前的盲目与狂热，而多

了几分理性；

二是开发商更青睐乡镇房地产市场，受今年上半年我市商品房交

易量下滑的影响，目前余姚房地产开发商节奏明显放缓，不管是楼盘

开发还是新盘投放速度都有所减慢。

与此同时，在城区地价居高不下的状况下，房地产开发商的投资

方向起先向乡镇转移。据统计，2011年1-5月，我市乡镇（商业）

住宅用地公开出让168014平方米；而去年同期，仅有少数商业用地

出让。围绕泗门镇卫星城市建设而绽开的全市乡镇建设，使乡镇基础

建设投入增加，设施日益完善，居住环境更加志向，乡镇住房需求随

之上升。良好的开发投资环境和相对较低的土地成本，是吸引房地产

开发商目光的主要缘由。

三是政府宏观调控政策效应显现，我市房地产市场逐步趋于理性。

主要体现在:

1、房地产从过热的投资市场回来到由消费者自主需求为主导的

消费市场。从这个意义上来说，销量的下降正好说明白调控效应已在

我市初步显现。目前，我市房地产市场已从去年的销售火爆、房价持

续攀升的状态回来到相对理性平稳。

2、“限购令”并没有捧热余姚商业地产，投资购房者趋于理性。

购房者考虑到商业用房一般价格高、风险大、交易税收高、收益不明

显。因而在一些区位优势不明显、升值空间不明朗的商业地产上，购

房者并未“退而求其次”，将购房资金盲目投向商业地产。

3、尽管最近两年我市房地产价格上涨快速，但就去年均价来看，

余姚还是宁波全部下属县市里最低的，总体而言比较平稳，投资需求

是有的，依据宁波市2010年第六次人口普查结果显示，余姚全市人

口已达1010659人，人口的快速增长，很大程度上支撑着房地产市

场的强大需求。

四是目前土地市场总体出现低迷，除乡镇房地产开发具有相对热

度外，目前开发商拿地的热忱较低，土地的成交价格较低，甚至出现

了流拍的现象。开发商拿地热忱不高，并非是“无心”，而是“有心无力”。

如今的市场下，开发商的可用资金有限，最好的解决方法即是抓紧去

库存化，回笼资金。

二、本行房地产贷款业务开展、管理及风险状况：

1】针对近期政府和监管部门密集出台的相关政策和规定，我

结合实际在转发上述政策、规定的同时，分别出台了《项目贷款管理

方法》、《个人贷款产品管理方法》等制度方法，同时结合银监“三法

一指引”，对相关制度刚好进行修订和完善，组织开展了房地产开发

贷款、个人住房类贷款的检查，对贷款用途、利率执行、贷款额度确

定、担保状况、收支比、等进行了检查，以进一步规范全行房地产贷

款的操作与管理。

2】关于“限贷令”、“限购令”及相关规定标准和依据。在全行组织

召开的信贷专线会议上，强调了现阶段对房地产贷款的调控方向，严

控新增房地产开发贷款和以购房为用途的个人贷款业务，暂停发放个

人其次套及以上房贷，同时以借款人家庭为认定单位，以“认房也认

贷”为原则，严格执行住房消费贷款金额和利率执行标准。对购买