合富置业： 2011年5月佛山合富标准指数分析报告.doc

5月佛山二手楼市量减价微跌 ——2011年5月合富标准二手住宅价格指数（佛山）分析报告 一、5月佛山二手楼市交投维持低位，二手楼价轻微下跌0.4% 2011年5月合富标准二手住宅价格指数（佛山）（以下简称合富标准指数）为926点，环比2011年4月份微跌0.4%，同比2010年4月份上涨18.2％，较基期2008年1月上涨52%（见表1）。本月佛山二手楼价呈高位轻微下调的态势。 表1 2011年4月佛山合富标准指数同比、环比情况 2011年5月 2011年4月 环比（%） 同比（%） 较基期（%） 926 930 -0.4 18.2 52 数据来源：合富置业 本月佛山二手楼市继续缩量，政策综合影响效应下市场观望情绪浓厚，买家入市谨慎，大幅还价，业主心态有所放松，部分有一定幅度让价，优质物业价格较为坚挺，二手楼价整体呈现高位轻微下调走势。 图1 2008年1月-2011年5月佛山合富标准指数走势及市场交投特点 数据来源：合富置业 佛山建设局 5月佛山一手新盘供应有所增加，并形成了新一轮的推货小高潮。为实现淡市中快速销售回款，佛山各大新盘本月均举办各种各样的促销活动，打折之风持续蔓延。总体来说，5月份佛山一手楼市新货增加，但总体价格有所松动。一手楼价格走低，导致一、二手的价差有所缩小，部分二手客户被一手市场分流，这也对二手楼市产生了较大的压力。 政策叠加影响，加上一手楼市的压力，5月佛山二手楼市交投量持续低位，价格也略有下调。据佛山市住房与城乡建设局数据显示，2011年5月佛山二手住宅成交宗数仅为2194宗，较上月减少4%。合富标准指数（佛山）显示，5月佛山二手楼价环比微跌0.4%。 受严格的限购、房贷收紧、严控外地户籍买家“补税（补社保）”、税费大幅增加、房贷门槛提高等因素的综合影响，本月佛山二手楼市观望情绪仍然浓厚，部分买家看跌的心态加重，还价幅度较大，部分买家还价的幅度高达一成以上。据悉目前佛山的二手买家以需求较迫切的首次置业者以及换房型需求居多，多套物业的本地人以及无法办理纳税证明(社保证明)的外地户籍买家入市受到严格的限制。此外，在高通胀影响下，本月有部分住宅投资客转投商铺市场或商业公寓等商业物业，面积小、总价低的商铺受到这类投资客的青睐。 本月业主的心态略有放松，愿意谈价的业主增多，部分业主的价格有所松动，让价幅度集中在5%左右，以素质一般的物业、急于套现的业主以及计划“卖一买一”的业主居多。但成熟地段优质物业的业主心态仍然较强硬，部分业主惜售心态仍然较重，个别业主甚至小幅返价。此外，由于银行放款时间延长，部分业主小幅让价但要求买家必须一次性付款，由于不少实力买家暂时被“清场”，这直接增加了二手交易的难度。 二、支撑楼市的基本面没有变化，庞大刚需后市伺机释放的可能性仍较大 5月份佛山一手新盘推货有所增加，不少楼盘均推出较大打折优惠措施，价格略有松动，部分性价比高的项目人气有所上升，但整体楼市仍没有明显回升，主要受政策综合影响效应的影响，买家看跌的心态有所加重。本月佛山二手楼市低迷的态势，也由原来的禅桂片区扩散至黄岐、盐步、顺德等佛山其他板块。总体来说，5月份佛山楼市整体陷入低谷期。 深入分析不难发现，佛山楼市目前的低迷，既非经济下滑，也不是需求减少等正常的经济或市场因素造成的，主要是受到政策的强力压制。在经济稳健发展，城市建设有所提速、收入水平不断提高、人口红利长期存在的背景下，藏富于民的佛山楼市有着强劲的购房需求，其中既有刚性自用需求也有投资理财型需求，既包括本地人，也有极其庞大的在佛山工作、发展的外地户籍买家。这些需求在目前特殊的政策环境下，虽然被强力压制，但并没有消失。在未来通胀加剧、经济维稳、需求刚性、中心成熟地段供需偏紧等各种客观因素的促使下，这些需求伺机释放的可能性仍然较大。 三、5月份佛山各板块二手楼市全面陷入低谷期，楼价高位微调 从区域和板块的市场表现看，5月份禅桂、黄岐、盐步、顺德等各板块的二手交投均有一定幅度减少，楼市低迷态势由上月的禅桂片区扩散至于黄岐、盐步、顺便等佛山其他板块。总体来说，5月佛山各板块的二手楼市全面进入低谷期，楼价高位微调。 表3 2011年5月佛山合富标准指数各区域情况 5月指数 4月指数 5月环比（%） 5月同比（%） 禅城 883 886 -0.3 13.9 南海 1008 1013 -0.5 22.3 顺德 760 760 0.0 15.2 数据来源：合富置业 图4 2008年