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第七章　房屋及设施设备管理 第一节　　房屋及设施设备管理概述 一、房屋及设施设备的种类和组成部分 B （一）房屋种类和基本组成部分 １、房屋种类的划分 （１）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； （２）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； （３）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； （４）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 ２、房屋的基本组成部分 （１）结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等； （２）装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； （３）设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。 （二）设施设备的种类和组成 在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。 二、管理的基本要求 （一）基本要求 P109 （１）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备的功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 （２）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 房屋的完损等级分为以下5类； 完好房：房屋结构构件完好，个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好的房屋。 基本完好房：房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。 一般损坏房：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，油漆老化，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，油漆老化见底，需要进行大修或翻修、改建的房屋。 危险房：指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。 三、房屋及设施设备管理的内容与方法 P111 A （一）使用管理 （二）维修保养 （三）安全管理 （四）技术档案资料管理 （五）采购和零配件管理 （六）工量具和维修用设备的管理 （七）外包管理 （八）技术支持 第二节 房屋及设施设备维修养护计划实施 一、房屋及设施设备维修养护计划的制订 A （一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 P112-114 1、维修养护的方式与类别 （1）维修方式 1）预防性维修 2）事后维修 3）紧急抢修 （2）修理类别 1）大修 2）中修 3）小修 （3）修理周期和修理周期结构 1）修理周期 2）修理间隔期 3）修理周期结构 2、维修养护计划的种类 （1）按时间进度编制的计划：年度、季度、月度 3、维修养护计划的编制依据 （1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期； （2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标； （3）安全与环境保护的要求； （4）房屋及设施设备的技术状态。 4、编制维修养护计划应考路的问题 5、维修养护计划的编制 6、维修养护计划的内容 二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 A （一）修前预检 （二）修前资料准备 （三）修前工艺准备 （四）其他准备 （五）组织实施 （六）验收和存档 三、 合同的要件 P53 （一）当事人的缔约能力 （二）当事人的真实意思表示 （三）合同的内容合法 （四）合同的形式合法 四、口头合同、 书面合同、事实合同 口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以查据。 书面合同在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。 事实合同主要指行为合同形式 五、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等 （二）合同自由 （三）权利义务公平对等 （四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益 第二节 前期物业服务合同 一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 二、前期物业服务合同的主要内容 P56-57 A