二手房房价如何评估.docx

二手房房价如何评估？ 问：最近，我们看了一些小区里的二手房，这些二手房应该值多少钱，有没有一个标准？ 答：房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。 市场比较法：用近期内已知或已经发生的交易实例，挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 在二手房价格的评估中有几个因素的影响最为关键。 首要是位置、地段，房子所处的地段、位置直接影响二手房的价格。 其次，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。 再次是房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格也有区别。 二手房定价有三大因素 二手房交易买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区 商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧” 置换旧房价格自测 随着房地产三级市场的兴起，房地产抵押贷款日益增多，房地产评估已成为与老百姓最为贴近的项目之一。房地产评估逐渐成为整个房地产行业不可缺少的组成部分。现在，有些购房者由于不清楚评估内容和标准，往往对自己的旧房评估似信非信。下面的几条旧房评估标准，购房者不妨可以参考一下。 一、房产是使用权还是所有权。使用权房要比所有权房价低，其测算是按公房出售差价补贴额定出来的。 二、房产的新旧程度。房子越旧，折旧率越高。 三、房屋结构。价位从高到低依次是钢架、砖混、砖木结构。 四、房屋朝向和层次。同等质量房屋，正南向要比最差朝向价高出8％－10％，顶层和底层的要比别层次的便宜15％。 五、房型。房型好坏价格差距较大，计算标准要根据不同房型确定。 六、环境和交通。环境好、交通便捷的房屋价格要高。 主要抓住以下三大因素： 房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合 一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；另外旧房 的户型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”户型（小 厅、小厨、小卫）扣减－10％。此外，楼层对价格也产生影响，以 小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层为－3％，7层为－5 ％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则－5％；而朝向如无朝南外门窗， －5％。 环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也 有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小 区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折 扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的 则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会 对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣 减－5％，省、市重点中小学区＋15％。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们 一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会 有难以逾越的心理障碍，心理因素：－8％。 现举某实例加以验证：某住宅1988年建成，此房位于2层（共 7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属 于“三小”套型：－10％，折旧率12年×（－2％）＝－24％，楼 层：－3％，朝向：南北，非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5 ％）＝－10％，重点中小学区：＋15％，心理因素：－8％；而当地 商品房价格为4500元/平方米，求得：4500－（4500×24％＋4500× 10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元/平方米）。 因而此房的实际成交价格14万元左右。 从房地产评估角度谈二手房的交易价格 　　房地产的市场价格，简称市价。是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常被动，市场价格可以分为公平市价和非公平市价，公平市场是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情，垄断，强迫交易等的影响，这个价格对交易双方来说是经济上合法的，返之则为非公平市价。 　　对二手居住房地产估价采用的市场比较法，是以实际成交价格为估价参照的基准，比较求得估价对象房地产的未知价