会计案例投资性房地产.ppt

投资性房地产公允价值计量对企业财务状况的影响 ——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例 昆百大A（000560）背景介绍 （1）昆明百货大楼（集团）股份有限公司，创建于1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证交易所上市，公司主营房地产和商业。 （2）昆明百货大楼（集团）股份有限公司第五届董事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。 《企业会计准则第3号——投资性房地产》 （1）有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：? （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。? （二）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。? 《企业会计准则第3号——投资性房地产》 （2）采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 （3）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策会计估计变更和差错更正》处理。 （4）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 投资性房地产的确认和初始计量 (1)投资性房地产的概念 投资性房地产：是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。 (2)投资性房地产的内容 1.已出租的土地使用权。是指企业通过出让和转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.出租的建筑物。是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等服务，应当将建筑物确认为投资性房地产。 投资性房地产的确认和初始计量 (3)不属于投资性房地产的内容 1.自用房地产，即企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。 (4)投资性房地产的确认 投资性房地产应当能够单独计量和出售，即投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业（企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益） 2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。 投资性房地产的确认和初始计量 (5)投资性房地产的初始计量 企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量： 1.外购的投资性房地产.对于外购的投资性房地产，只有在购入房地产的同时对外出租（自租赁之日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属与该资产的其他支出。 2.自行建造的投资性房地产.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（既达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由于建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 3.以其他方式取得的投资性房地产 投资性房地产取得的会计核算 （与固定资产取得相同） 借：投资性房地产 贷：银行存款等账户 投资性房地产后续计量会计核算 （1）投资性房地产的后续计量可以采用成本模式和公允价值模式。 （2）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性