试题中疑难问题解析.doc

1、某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据低价管理的要求需要作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为2004年1月1日，该机构在评估过程中调查了下述资料：（1）调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2004年1月10日，出租方需要支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置价格为1200元/平米，7成新，耐用年限50年，残值为0， 土地面积60平米，建筑面积为45平米。（2）样点M为住宅用地，位于一级地，2003年5月30日的出让地价为1800元/平米，出让年期为50年，容积率为2.0 （3）该机构测算的土地还原率为6%， 综合还原率为7.3% ，2003年该城市住宅地价每月递增1%，商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价成正比关系 107。样点P的实际交易地价（按无限年期算）为（ ）元/平米 108。按基准地价内涵，样点P修正后的地价为（? ）元平米 109。按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为（ ）元/平米 解答：107、{[(2000-800)*12-(1200-0)*45/50]/7.3%-1200*0.7*45}/60=2411.10 108. P地容积率=45/60=0.75 2411*1.8/0.75=5786 109. 1800*（1.5/2.0）*(1+1%)7*[1-1/（1+1%）70]/[1-1/（1+1%）50]=1504.62 2、某宗不动产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12和7万元，此后分别逐年递增2％和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为（）万元． A.100?? B.77?? C.63? D.42 解答：这是纯收益按一定比例递增情形,且总收益与总费用递增的比率不等. V=A/(r-s1) -? C/(r-s2) =12/(8%-2%)? -? 7/(8%-1%)=100 3、某市和平路商业街于2000年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1。5。和平路的地价从制定之初到2002年5月底期间，每月上涨0。6个百分点，此后到2002年9月底都环比增长0。5%；另按统计分析，每当容积率上升0。1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街地深度指数表和袋地深度指数表见表2，表3，黑地线标准深度为18米。土地还原率取6%。 上传文件是本题的图表 根据上述条件回答下列问题：解答：59.A宗地从成交之时到2002年9月底,按40年出让年期计算,地价上涨了( ). A. 6% B. 6.5% C. 6.9% D.7.2% 答案：c [(1+0.6%*8)*(1+0.5%)^4]-1=6.9% 4、进行房地产开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地产开发项目有4个设计方案，其中甲方案净值FNPV=200万元，投资现值为3000万元，乙方案净值FNPV=180万元，投资现值为2000万元，丙方案净现值FNPV=150万元，投资现值为3000万元，丁方案净现值FNPV=200万元，投资现值为2000万元。为了对初步确定方案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折线率 i1=10%时，财务净现值FNPV（i1）=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV（i2）=-100万元。 115．该房地产开发项目四个方案中的最大净现值率为（ ）。 A．11% B．9% C．8% D．10% 116．该房地产开发项目四个方案中的最小净现值率为（ ）。 A．11% B．4% C．5% D．8% 117．被初步选顶的最佳方案的内部收益率是（ ）。 A．10.0% B．10.67% C．11.33% D．12.0% 解答：.115、净现值率是一个折现的绝对值指标，是投资决策评价指标中最重要的指标之一。记作NPVR，是反映项目的净现值占原是投资现值的比率，亦可将其理解为单位原始投资的净现值所创造的净现值。计算公式：NPVR=项目的净现值/原始投资的现值合计分别计算四方案的净现值率：甲＝200/3000＝0.067 乙＝180/2000＝0.09 丙＝150/3000＝0.05 丁＝200/2000＝0.1 故本题选10％。 116、.同上 117、.采用内插法求内部收益率；FIRR=i1+(∣NPV1∣*(i2-i1))/(∣NPV1∣+∣NPV2∣) 内部收益率＝低折线率+低折线率计算的净现值（正值）/两个折