土地管理制度.doc

农村集体土地征用程序 根据法律法规规定，农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤。 【第一步】预选符合规划的农用地。 征用农村土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，否则，不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 【第二步】编制建设项目可行性报告。 确认农用地可用于建设后，应根据建设部门的要求，编制建设项目可行性报告，并向建设部门提交用地申请，由建设部门审查，符合的，由用地单位按规定缴纳选址规费，建设部门颁发建设项目《选址意见书》。 【第三步】提交用地预审申请。 农用地转用或土地征收经依法批准后，用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 【第四步】办理立项等手续。 用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用； 【第五步】提交用地正式申请。 用地单位再持以上各项审批文件，向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 【第六步】办理审批手续，批准用地。 由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。基本农田,或者基本农田之外的耕地,如超过了35公顷,必须另行报经国务院办理征地审批手续。 【第七步】土地征用。 征收土地方案经依法批准后,由市、县人民政府将批准征地机关、批准文号和征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。 被征收土地的所有权人和使用权人,即当地的农村集体组织和原承包耕种土地的农民,在公告之日起15日内,持土地权属证书或者其他有效证明(如承包合同),到市、县人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见,征询意见期限为15日。对补偿标准有争议的,由县以上人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。 由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。以上各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。对于征收农民承包的土地的,应当依法办理土地承包合同变更或解除手续。用地单位未按期全额支付到位的，政府应拒绝发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。 【第八步】领取用地批准文件。 国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。 【第九步】缴纳出让费，获得土地适用权。 土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。 【第十步】办理建设项目审批手续，开始建设适用土地。 签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。 征收集体土地与土地招拍挂的关系 土地法规定，征收集体土地的前提是必须有建设项目，而建设项目是计划、规划等部门根据某个具体建设单位的申请确定的，也好是先有建设单位才能确定建设项目。但国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定，必须通过招拍挂的方式确定建设单位，也即是征地在前，确定建设单位在后。两个规定相互冲突。应该如何从法律上解决这种困境？ 1、从效力上分析，全国人大常委会制定的《土地管理法》的效力高于国土资源部的“招拍挂规定”。当上位法与下位法的规定相互冲突时，应当以上位法的规定为准。因此，在土地管理法未作相应修改之前，仍然应当以土地管理法的规定为准。可以理解为，招拍挂规定不适用于征收集体土地的情况。如若需保持两者的统一，则有必要通过立法途径对于土地管理法予以适当的修改。 由于政府宏观调控的方向是以招拍挂作为主流的出让方式，因此，提供如下模式供相关部门参考：对于某一集体土地先不办理征地手续，在符合土地利用总体规划、城市规划