掌握购房常识维护合法权益.doc

携手共治? 畅享消费 ——河源市房管局提醒购房者：掌握购房常识 维护合法权益 　　【九九房产网? 河源房讯】在河源，全市每年都有数万市民购买新建商品房。买房子本身是件开心事，但是，如果对购房常识不了解，疏忽大意，则容易陷入“开心的烦恼”。 在以“携手共治，畅享消费”为主题的“3·15国际消费者权益日”来临之际，为保护购房者权益，增强购房者法律意识，打击房地产行业违法违规行为，规范房地产市场秩序，本报特邀请市房管局负责人为广大市民讲解购房维权法律法规常识。 　　?资料验查：没见“预售证”，切莫交费用 　　根据规定，开发企业在销售现场应清晰明示以下证件或文书：《商品房预售许可证》、预售方案(含面积预测及分摊情况)、全部房源及每套房价格、开发资质、代理机构资质等。如果楼盘出示的以上资料不全，您则要注意了。 　　根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)有关规定：未取得《商品房预售许可证》的项目不得以认购、预订、排号、发放VIP卡方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 　　实行代理销售的，应当委托在房地产主管部门备案的经纪机构;代理机构不得收取佣金外的其他费用。 　　?售楼广告：内容有无玄机，购房者要看清 　　“××楼盘清盘价3988元”，其实3988元后面还有一个比标点符号还小的“起”字，想用这个价格购买，根本不可能;“车程只要10分钟”，可10分钟仅仅是理论上的时间。 　　对于有类似内容的广告，市房管局负责人提醒大家，根据房地产广告发布相关法律法规规定，广告内容不得有“价格××元起”，或到某地多少路程等不具体表述。广告宣传资料是要约邀请，所作的说明和允诺应具体明确，应当视为要约，不得打马虎眼误导购房者。 　　如果购房者发现售楼广告和说明书中未载明《商品房预售许可证》批准文号，极有可能该楼盘未取得《商品房预售许可证》，对此也要特别慎重，要进一步了解详情。因为，未取得“预售证”的楼盘是不得进行商品房销售或发布广告的。 　　?销售方式：返本销售或者变相返本销售隐藏风险 　　花一笔钱买进一套房，以后把钱逐年分期返回购房者。这种听起来很美的方式，其实隐藏着很大的风险。因为这已经是一种变相融资，而融资的返回很难得到可靠的保证。 　　《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房。” 　　?购房定金：定金条款对买卖双方都具有担保作用 　　从目前我国的法律规定来看，对于开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的情况也有明确的规定。开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 　　?售后变更：不同意企业变更规划设计可退房 　　商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如经主管部门批准变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化的，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 　　买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。未答复的，视同接受;未通知买受人的，买方要求退房，开发企业应承担违约责任。 　　?付款须知：预售款直接存入商品房预售款专用账户 　　《广东省商品房预售管理条例》第三十一条规定：“购房人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人提供交款收据。” 　　开发企业应在申请商品房预售许可前设立商品房预售款监管专户，商品房预售款(包括商品房首期款、银行按揭贷款)要全部存入该楼盘的商品房预售款专用账户，实行专账管理;项目未完工前预售款应专款用于本身项目，不得挪作他用。 　　开发商在预售合同登记备案前收取物业专项维修基金，认购期间不得收取;维修基金应由买受方自行到银行缴纳，实现交易前不得代收契税等税费。 　　?业主收楼：查看“三书一证一表”对照交楼标准验收 　　购买预售商品房的消费者应在购房时仔细阅读交楼标准等附件，因为每一个签名都代表着购房者对内容的确认，都具有法律效力，在收楼时可持合同复印件对照收楼。 　　市民还要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，包括查看是否具有综合验收合格证、商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书和竣工验收备案表。 　　如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实