商业地产开发经营和管理.ppt

1、策划原理

2、商业地产的策划的特点

3、常用的一些策划方法宣传口号05推广精神04产品包装03项目案名02商业主题和特色014、包装技术针对性有效性经济性5、推广技术推广节点推广力度成本考核推广策略调整选媒方式选择6、推广方案设计推广方案（示范）序阶段特征推广关键点焦点·指向传媒选择投放方式1开工特色，亮点、PO、SP活动规划、设计、市场全方位大众、财经通讯、报导2项目融资项目前景、增值方式各有关专家、高管财经特案3招商商业机会、聚集效应商业环境、SP活动名人、名家、行业协会商业、大众新闻、报道·映象4预售SP活动行内、文艺类名人大众、专业广告·映象预售SP活动专家·投资同上新闻、广告开盘SP活动本企业高管、投资人士同上新闻、广告5揭幕庆典、SP活动政、财、商、文相关主流媒体专业媒体等新闻、广告映象全方位推广力度表（示范）类型阶段特征项目实施项目融资招商销售揭幕推广形式传媒推广力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案·平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP筹划●●●●●●●●作业●●●●●●●●●事件题材泡制●●●●●●●●●●方案设计●●●●●●●●●●实施●●●●●●●其他推广工具还有户外车身、汽球、DM派送输入标题世界级的景观能给我们什么？输入标题输入标题输入标题—情景化商业2—苏州服装城案例对比案例：澳门威尼斯人143案例检讨六、招商定死活招商技术漫谈基本观点：招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。2、招商对商业地产经营的作用开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，才能获得良好的收益,长期发展。1、需要招商的物业类型购物中心、主题卖场、特色商业街、百货商场、市场、奥特莱斯、大型商贸城招商是商业地产成功的关键招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益就虚拟化。过量开发，稀缺性不再明显,实现招商也是产品实现销售的关键招商是定位决策实现关键成功招商也是资产经营的关键招商在商业地产开发各个阶段中01的作用02项目研究阶段03业态定位阶段04规划阶段05商业文化策划阶段06经济测算07招商施阶段08开业筹备阶段09前期调整阶段10招商的各种模式1自主招商委托招商商房合作加盟导商2自行招商主力店带动打包式加盟式委托专业公司招商订单式反串式6、招商类型7、招商工作的一般业务流程招商信息透露客户积累活动展开商务谈判遴选考察决策合约讨论签约进场办照装修信息发布开业调整选址建筑工程界面商务洽谈1招商工作一般业务程序29、招商顺序安排也是具有策略性，招商按下列顺序展开：效用序号商业分类作用租金水平时间第一序列主力店（大超、百货）招商成功关键低，有边际效应前期完成第二序列次主力店协同效应低前期完成第三序列名牌特色店标杆作用中等前期完成第四序列配套商业业态和谐中—高，量大中期完成第五序列常规店群丰富商品中高、量大，平衡收益后期完成地方政府可以提供育商政策；项目开发商(物业业主)可以提供的招商优惠条件；运营管理商：商业管理费、物业管理商的减免措施。10、制订招商优惠措施的策略11、招商机制—捕猎动作机制目标搜索客户甄别山林响声决策目标猎获法律事务狩猎12、招商工作

业务流程

（略图）优惠政策经营决策物业形态商场筹备推广吹风走光点火加温添料化学反应招商信息发