关于质量管理体系在房地产开发公司的应用(一).doc

关于质量管理体系在房地产开发公司的应用(一)　　第一节定义房地产开发——是指房地产开发公司根据城市发展和建设的总体规划以及经济、社会发展的要求，以土地或建筑物为对象，按照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。相关概念：生地开发；旧城改造房地产开发公司经营特点：投资数额大；建设周期长，投资口报慢；涉及范围广，政策性强；建设地域性强；投资风险性高。第二节基本程序房地产开发公司项目选址及决策分析→取得开发用地权→拆迁安置、勘测规划设计、筹集资金→工程招投标、建设施工、商品房预售→竣工验收→商品房租售→售后物业管理。第三节项目选址及决策分析一、流程准备阶段：信息收集、大致确定投资区位→现场调研→可行性研究→定址。二、可行性研究1、主要依据1)国家和本地城市建设的方针、政策、长远规划；2)城市总体规划、详细规划；3)城市房地产开发公司的现状，包括当地的住房供应与需求情况，人均居住面积，人均消费水平等；4)自然、地理、气象、水文地质等基础资料；5)有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料；6)国家规定经济参数和指标，如定额回收期、折现率、利率、基准收益率等；7)土地利用与规划设计条件等；8)周围的社会环境、基础设施和施工条件等。2、主要内容：项目概况；市场现状及预测；项目建设条件；建设规模及内容；开发建设计划；环境影响及环境保护；公用及辅助设施；投资结算与资金来源；社会及经济效果评价；结论。第四节取得开发用地权一、取得土地使用权的三种形式1.划拨、2.出让、3.转让二、划拨1、可以划拨的土地1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。2、划拨的程序土地行政主管部门审查→建设单位持建设项目建设书等有关批准文件向主管部门申请→主管部门审查→报政府批准→政府发建设用地批准书→向主管部门核发土地划拨决定书→建设单位申请土地登记。三、土地使用权出让1．出让方式：1)协议出让(非盈利、政府扶持、优惠项目)；2)招标出让(大型区域发展用地、小区成片开发用的)；3)拍卖出让(竞争性强的房地产开发公司、金融业、商业、旅游业用地)。2.协议出让程序受让方申请并提交有关证明文件→双方协商→签订合同支付让金→办理权属登记，领取土地使用证。注：办理出让手续时的资料1）出让土地使用权呈报表；2）人民政府或有关部门的证明文件；3）出让土地的地理位置和规划设计；4）征地拆迁补偿方案、土地开发建设方案；5）土地使用条件、出让合同草案；6）土地管理部门的审查意见。3、招标出让程序公布招标文件及资料→投标→支付保证金→开标、评标→签约→领证。4、拍卖出让程序发布拍卖公告→领取入场证→拍卖→签约登记。四、土地使用权转让(再转移土地使用权)1、形式：出售、交换、赠与；2、转让条件：1）划拨转让：报经有批准权的人民政府审批；2）出让转让A)按合同支付全部出让权、取得土地使用证书；B)按合同进行开发、投资总额达到２５％；C)房屋已形成，应有房屋所有权证。第五节拆迁安置一、特点工作政策性强、涉及面广是开发中的难点。通常由房地产开发公司委托拆迁公司进行，该种拆迁公司在很大程序上行使政府的职能。二、拆迁程序调查了解→逐户走访→编制拆迁方案→申报→审核发证→发出拆迁公告→召开协调会→签订协议→实施拆迁。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考核结果于每月27日交人力资